As opiniões se dividem quanto à atuação dos condomínios logísticos em 2017

O aumento ou diminuição da vacância vai depender das medidas adotadas pelo governo federal, dizem os entrevistados. Mas, enquanto alguns se mantêm céticos, outros mostram otimismo quanto à atuação dos condomínios em 2017.

O ano de 2016 termina e começam os preparativos para “enfrentar” mais um ano, num período em que o país passa por problemas econômicos e políticos, o que freia o crescimento. Sem contar os efeitos da “Lava Jato”.

Especificamente no segmento de condomínios logísticos, as perspectivas para o ano de 2017 são as mais variadas possíveis – sempre colocando o aumento ou a diminuição da vacância em primeiro plano.

Por exemplo, fazendo uma “previsão” para o próximo ano, Dennis Barreto, coordenador comercial da Autonomy Investimentos (Fone: 11 3524.2500), diz que para a Golgi – empresa resultado da joint venture entre a canadense Cadillac Fairview e a Autonomy Investimentos –, o cenário é positivo. “Pelas características de nossos empreendimentos, recebemos semanalmente, no Rio de Janeiro, por exemplo, um bom número de consultas de grandes empresas buscando infraestruturas mais modernas e flexíveis, que agreguem maior qualidade para a operação, alternativas para redução de custos. O movimento que devemos ter ao longo dos próximos anos é de empresas buscando migrar de espaços mais antigos e obsoletos para empreendimentos mais modernos e flexíveis e com preços e condições mais competitivos.”

Também otimista – mas considerando que o processo de tomada de decisão das empresas está mais moroso, e é natural que os planos de expansão ainda sejam mais contidos – Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555), também acredita que em 2017 ocorrerá uma lenta retomada das demandas. Esta, combinada com a desaceleração dos novos estoques, pode proporcionar queda na vacância e consequente retomada dos preços no médio/longo prazo, segundo ele.

Helmut Fladt, sócio da área de Real Estate do Pátria Investimentos (Fone: 11 3039.9000), é outro que vê o ano de 2017 com bastante otimismo. “Além da esperada recuperação econômica, que deve aumentar o consumo, consequentemente acompanhado por mais investimentos da indústria, o ciclo de aperto deste ano também motivou muitas empresas a repensarem os custos e a eficiência de suas operações. Isso nos levou a perceber já neste ano um reaquecimento gradual da demanda por galpões.”

Fatores como eficiência operacional, energética e logística se tornam ainda mais estratégicos e a tendência para o ano que vem é que o aumento da demanda deva se intensificar, espera Fladt.

“A maré está baixando… o principal aspecto que aponta a melhora já em 2017, além do crescimento econômico e maior poder de captação de investimentos que o Brasil oferecerá com a redução de taxa de juros e metas de inflação, é a sensível redução do estoque futuro de condomínios logísticos. O mercado de condomínios logísticos de São Paulo entrega aproximadamente 1MMm² anualmente há cerca de 3 anos consecutivos e a absorção liquida (crescimento real) vem diminuindo ano a ano, fazendo consecutivamente com que a taxa de vacância do setor só aumente, chegando ao final de 2016 em 27% de um total de 11MMm² atualmente em São Paulo. Para 2017 esta redução deve ser bastante acentuada, cerca de 50%, fazendo com que a vacância tenha um sinal de inversão da curva para baixo e mudando os ventos de lado para uma perspectiva positiva para os próximos anos”, complementa Rodrigo de Almeida Couto, gerente sênior nacional da CBRE Consultoria do Brasil (Fone: 11 5185.4688).

Também otimista quanto ao novo ano, Marcos Roberto Dubeux, CEO da Cone – Condomínio de Negócios (Fone: 81 3201.3400), avalia que, apesar de ainda estarmos atravessando período de economia estagnada no Brasil, “percebemos uma ligeira intenção de novos projetos iniciarem tratativas para o segundo semestre de 2017, como já indicam algumas pesquisas divulgadas, apontando maior confiança para investimentos a partir do próximo semestre. A partir disso, nós projetamos uma perspectiva de melhoras em 2017”.

Natália Toreto, coordenadora de transações industriais e logísticas da JLL (Fone: 11 3043.6898) na representação de proprietários, acredita que a tendência é que o mercado permaneça favorável aos ocupantes durante 2017. Ainda segundo ela, o grande volume de novo estoque previsto – 1.4 milhões de metros quadrados só em 2017, sendo que mais da metade deste volume já está em construção – deve manter a taxa de vacância em patamares altos.

Os preços devem se manter em leve queda, com tendência à estabilização, e não se espera grandes variações em 2017. O mercado tende a continuar ouvindo as necessidades dos ocupantes, no que se refere à concessão de carências, descontos e, por vezes, incentivos para atrair os futuros inquilinos.

Ainda segundo Natália, as movimentações, que vêm aumentando desde o início deste ano, continuarão acontecendo

em 2017, dada a grande oferta de boas oportunidades, com empresas aproveitando o momento favorável para otimizar sua ocupação. A tendência é que o mercado volte a crescer com a recuperação da economia, acredita a coordenadora de transações industriais e logísticas da JLL.

“Com o crescimento pequeno ou nulo da economia previsto para 2017, mas contando com um cenário mais otimista, a expectativa é que a absorção seja um pouco superior em relação a 2016 e, somada a uma entrega moderada de novos empreendimentos, as atuais altas taxas de vacância diminuam. Este cenário dependerá, todavia, de ações efetivas que reaqueçam a economia”, aponta, agora, Patrick N. Samuel, responsável pela área Industrial & Logística da Newmark Grubb Brasil (Fone: 11 2737.3130).

Redução de novos lançamentos

Mais contida em relação aos seus colegas, Mônica Moraes, gerente de Property e Novos Negócios da DCL Real Estate (Fone: 41 3324.3235), por sua vez, avalia que o mercado de condomínios logísticos viu nos últimos anos uma redução de novos lançamentos, que deve manter-se ainda em 2017. “O mercado é recente e o cenário atual reflete um amadurecimento do setor. Incentivada pelo movimento flight-to-quality, a preferência em novos imóveis é o Padrão A, que garante melhor tecnologia e infraestrutura para os locatários”, explica.

Guilherme Rossi, diretor presidente da GR Properties (Fone: 11 3709.2660), diz que, em 2017, o mercado ainda vai estar com vacância elevada. Portanto, os empreendedores deste produto irão naturalmente reduzir a entrega de novos empreendimentos, fazendo com o que o estoque seja absorvido ao longo de 2017 e 2018, momento em que a vacância deverá reduzir de maneira significativa. “Acredito que condomínios novos serão feitos apenas se estiverem ‘ancorados’, ou seja, pré-locados.”

“Devemos iniciar 2017 com uma taxa de vacância elevada, de aproximadamente 27% e preços pedidos na média de R$ 21,90/m². Durante o primeiro trimestre de 2017, acreditamos que os proprietários ainda devem continuar flexíveis, concedendo descontos de até 25% sobre os valores pedidos, além de esticados prazos de carência. Essa tendência pode continuar ao longo do ano caso não tenhamos uma reação da economia brasileira. Em São Paulo há uma previsão de novos 828.000 m² de novos empreendimentos logísticos, concentrados especialmente na Grande SP. Sabemos que essa previsão também estará atrelada ao desempenho da economia brasileira, já que os cronogramas para o segmento de condomínios logísticos são mais ajustáveis, podendo os investidores postergar o início da obra esperando melhor perspectiva no aumento da demanda e velocidade na absorção dos espaços”, analisa, agora, Simone Santos, diretora de Serviços Corporativos da Herzog Imóveis Logísticos Industriais (Fone: 11 3089.7444).

Carlos Nobre Camargo, diretor executivo de Desenvolvimento de Negócios da Hill International (Fone: 11 2139.8000), também analisa o segmento, antes de fazer as “previsões” para 2017.

O mercado de condomínios logísticos, que não viu uma paralisação tão intensa quanto outras áreas do mercado imobiliário, atravessou a crise até aqui com alguns investimentos que geraram novas superfícies, algumas delas especulativas. Aliado a isso, a desmobilização ou redução da atividade de operadores levou o mercado a um nível de vacância relativamente alto.

Se estes projetos respondem a uma visão de mais longo prazo, não há como negar que o impacto de uma situação de queda de demanda tão aguda como a vivida no passado recente afetou a rentabilidade do setor e as expectativas de crescimento na demanda. A incerteza política e macroeconômica só contribuiu para o clima de insegurança que levou à diminuição das atividades deste mercado.

“Acreditamos que em 2017 o mercado pode ter alguns movimentos de Built to Suit ou novas áreas em posições estratégicas de longo prazo, como o Rodoanel de São Paulo, mas, em geral, deveremos ver mais movimentos de consolidação de carteiras de projetos e retrofit de ativos existentes”, completa Camargo.

Finalizando esta matéria especial do Suplemento Digital Logweb, Ralph Bicudo Annicchino, gerente comercial da TRX (Fone: 4872.2600), foca sua análise no segmento de refrigerados.

Ele lembra que, com o aumento do consumo de produtos congelados nos últimos anos, devido, principalmente, ao aumento da renda e da demanda, o desenvolvimento da cadeia de distribuição também pode ser observado. “Diversas empresas fabricantes de produtos alimentícios, além de distribuidoras de carnes bovinas, suínas, aves, derivados de leites e demais produtos derivados, foram ao mercado em busca da terceirização imobiliária destes galpões específicos e que, na grande maioria das vezes, são feitos sob medida através dos contratos de locação atípica, os chamados Build to Suit. A expectativa é que em 2017 as empresas do segmento continuem em busca deste tipo de empreendimento”, completa Annicchino.

Veja, ainda, na edição 175, de novembro último, da Logweb, a matéria “E-commerce e refrigerados: segmentos em expansão para condomínios logísticos”.

www.logweb.com.br/revista/175-2/