Condomínios Logísticos: as vantagens do built to suit e as inovações em galpões

O modelo de construção sob medida BTS vem conquistando mais espaço no Brasil, bem como empreendimentos sustentáveis, que são mais eficientes em relação a custos de manutenção e geram economias operacionais.

Muitas empresas desconsideram a possibilidade de alugar um imóvel por imaginar que ele não vai atender às especificidades de seu negócio. Essa é uma mentalidade que vem mudando graças ao crescimento do modelo built to suit (B2S ou BTS), em que empreendimentos são desenvolvidos e construídos sob medida para atender às necessidades operacionais de clientes por meio de contratos de locação de longo prazo. É o que explica Maurício Geoffroy, diretor responsável pelas áreas comercial e de marketing da Bresco Investimentos (Fone: 11 4045.4555).

A consolidação do built to suit no Brasil – que já é altamente praticado nos Estados Unidos e na Europa – vem ocorrendo devido aos inúmeros benefícios para as empresas. Na prática, uma companhia especializada no mercado imobiliário emprega conhecimento e capital próprios para seleção, aquisição, desenvolvimento e construção do imóvel de acordo com a demanda de quem vai utilizá-lo, tanto no que se refere a localização e acessos, quanto na configuração do terreno, áreas construídas, layout e infraestrutura.

“Esse modelo é mais usado por organizações que têm necessidades específicas para suas operações logísticas. Empresas do setor farmacêutico ou grupos de varejo, por exemplo, precisam de galpões climatizados e preparados para as necessidades de armazenamento de seus produtos”, observa Mauro Dias, presidente da GLP – Global Logistic Properties no Brasil (Fone: 11 3500.3700).

Marino Mário da Silva, diretor-presidente da Retha Imóveis (Fone: 11 4777.9800), nota uma grande busca por empresas de construção sob medida, mas alerta para o prazo de entrega. “Depende da necessidade de cada cliente, pois um projeto desse tipo demora em média um ano e meio para ficar pronto. Quando há possibilidade de esperar, se torna uma tendência”, conta.

No entanto, Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty Infraestrutura Logística (Fone: 41 2169.6850), não vê o built to suit como uma tendência, mas, sim, como um modelo de empreendimento. “Antigamente, quando a empresa precisava de um armazém de padrão elevado, ela buscava um contrato B2S. Porém, hoje, os armazéns especulativos, de condomínio ou modular, já estão tão avançados que atendem a essa demanda”, expõe.

Atualmente, é possível aprimorar, fazer pequenas alterações, mas a concepção do armazém já atende boa parte do que o cliente precisa, explica Demeterco. “Portanto, o B2S foi mais necessário no passado, quando os condomínios logísticos tinham uma presença muito tímida. Entretanto, quando não há mais módulo disponível para expansão ou melhoria dentro do condomínio, o modelo B2S é viável”, opina.

Benefícios do BTS

A locação faz muito mais sentido do ponto de vista operacional e financeiro do que ter a propriedade, pois permite que a empresa invista seu capital em sua atividade fim, sem precisar despender tempo, dinheiro e equipe em projetos imobiliários, salienta Geoffroy, da Bresco. “Além disso, ao contratar um investidor especializado para o projeto, o risco imobiliário, desde as aprovações dos projetos e a gestão da construção até a entrega no prazo e qualidade esperada pelo cliente, fica com o investidor profissional.”

Ele destaca que o built to suit elimina a necessidade de a empresa contratar e disponibilizar times específicos para o planejamento e a execução do projeto. “Fazemos as diligências e a compra do imóvel, desenvolvemos os projetos, obtemos as licenças e os alvarás, gerenciamos a construção até a entrega do imóvel. O cliente recebe o projeto turn-key, ou seja, ‘chave na mão’. Na prática, ele participa de todas as etapas e precisa se preocupar apenas com a sua operação”, explica.

Os BTS geralmente são feitos com contratos de maior prazo, o que é uma garantia de retorno para o locador e também assegura os direitos de permanência para o locatário. “É um produto personalizado e tende a ser muito eficiente, até porque o locatário extrai o máximo dele”, declara Demeterco, da Capital Realty.

Paulo Roberto Almeida Lima, sócio-fundador da Patrinvest IAP (Fone: 11 3101.6119), reforça que o BTS garante ao locador um contrato longo sem cláusula de renúncia antecipada e que pode alavancar operações financeiras de lastro imobiliário, como CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Dias, da GLP, enumera as principais vantagens: redução de exposição de capital em imóveis próprios (ativos imobilizados), eliminação de possíveis obras futuras para adequação e mais velocidade nas operações.

“Esse tipo de estrutura vem despertando cada vez mais interesse dos nossos clientes. Neste ano, o Mercado Livre assinou com a GLP o maior contrato de BTS de todo o mercado brasileiro em 2018. Serão 112.000 m² no empreendimento GLP Cajamar II, com entrega ainda em 2019”, ressalta.

Problemas e soluções

Silva, da Retha, considera que o maior problema inerente a esse tipo de negócio é a possibilidade de o locador não cumprir exatamente o que foi contratado ou atrasar a entrega, gerando multa de atraso. “Não é uma situação de fácil solução, mas sempre buscamos um acordo para que o prejuízo seja reduzido. O ideal é fazer um bom projeto logo no começo, pois caso haja um problema no final, é mais fácil de resolver”, expõe.

Também para Demeterco, da Capital Realty, o problema mais grave é quando o produto não atende à exigência ou à expectativa do cliente, ou quando não fica pronto na data prevista para o locatário. “Quando uma das partes não cumpre o combinado, é complicado. Mas a regra é muito clara: se algo é desrespeitado, há indenizações. Por isso, esse contrato deve ser muito bem analisado e revisto”, reforça.

Dias, da GLP, também fala em um planejamento bem elaborado, pois o modelo BTB exige contratos de longo prazo (10 a 15 anos). “É necessário que o imóvel atenda plenamente às necessidades do ocupante durante todo o período, uma vez que, normalmente, não há possibilidade de redução da área locada ou renegociações do valor de locação durante a vigência do contrato”, diz.

Geoffroy, da Bresco, alerta para a importância de escolher um investidor com equipe de qualidade, know-how no setor e reconhecido track record. “Nos casos relacionados à construção, o locador deve contratar construtora de qualidade e com o escopo correto, devendo, por sua vez, apresentar as garantias necessárias para o cumprimento do contrato”, diz.

Para o locador, ele cita como problemas: risco de crédito do locatário, menor liquidez em imóvel específico, caso a empresa não queira renovar o contrato após o término, aumento do custo de obra ou quebra da construtora contratada.

Lima, da Patrinvest IAP, diz que, como o mercado brasileiro é volátil, um contrato de longo prazo atrela as partes a valores que algumas vezes ficam descolados da realidade, e nos contratos de BTS não há opção de renegociação dos aluguéis, pelo menos formalmente.

Quem adere?

As empresas que mais aderem a esse tipo de construção são as que possuem uma operação específica e que visam aumentar sua eficiência e produtividade, como conta Geoffroy, da Bresco.

São operações mais industrializadas, como uma fábrica, por exemplo. “Há também casos de empresas que precisam estar localizadas em lugares remotos, que não sejam óbvios”, complementa Demeterco, da Capital Realty.

De forma geral, o e-commerce é o setor que mais tem impulsionado as demandas por instalações logísticas no Brasil, independentemente do formato, afirma Dias, da GLP. “Em 2016 tínhamos 19% de locações para e-commerce; em 2017, 22%, e encerraremos 2018 com 35%, um crescimento de 54% em menos de três anos. Essas empresas buscam, principalmente, eficiência e localização estratégica para seus Centros de Distribuição, possibilitando maior agilidade nas entregas, o que está diretamente ligado à satisfação do consumidor final.”

Como exemplo, Lima, da Patrinvest IAP, lembra que, recentemente, a espanhola Privalia contratou um BTS para seu CD em Extrema, MG; e o Mercado Livre também alugou um CD em Louveira na mesma modalidade. “Também empresas como Ambev e BRF Foods têm quase todos os seus CDs pelo sistema BTS, pois em muitos locais elas não conseguem identificar um imóvel que atenda às especificações necessárias à sua operação.”

De fato, para Silva, da Retha, empresas que precisam desse tipo de construção não encontraram algo disponível no mercado. “Depende muito mais da oferta do que do segmento da empresa”, acredita.

Inovações

Sobre inovações em Condomínios Logísticos, Demeterco, da Capital Realty, diz que a questão principal são os preventivos de incêndio, que vêm se modernizando com uma capacidade imensa. “Devido a uma exigência maior de clientes e da legislação, os preventivos estão ficando cada vez mais eficientes para evitar acidentes graves e acabam se sobressaindo quando falamos em CDs. Os sprinklers, por exemplo, estão evoluindo. Antigamente, não havia uma especificação. Hoje, trabalhamos com as mais altas classificações e tecnologias do mercado no assunto”, explica.

Outra questão importantíssima, ainda segundo Demeterco, é a nivelação do piso. Há diversas tecnologias no mercado, como a laser, que garantem a planicidade, pois, se o piso não é bem nivelado, coloca em risco a precisão da empilhadeira, até mesmo causando alguns acidentes. “Hoje temos muito da engenharia robótica trabalhando em armazéns, especialmente em pisos”, conta.

O presidente da Capital Realty também cita algumas questões sustentáveis, como reuso da água, telhas translúcidas e iluminação em LED. “Se hoje em dia isso parece algo básico, especialmente quando falamos em uso doméstico, devemos lembrar que não é qualquer armazém que consegue trabalhar com essas ferramentas de sustentabilidade. Não é somente uma questão de inovação, mas de operação”, destaca.

Outro tópico essencial envolve pátios adequados para estacionamento de carretas e caminhões. Para Demeterco, não adianta fazer um armazém equipado se não há um pátio adequado para estes veículos.

Outra questão é o pé-direito maior desses armazéns. “Não adianta ser exagerado, deve ser funcional. Nosso pé-direito é de 12,5 metros padrão, o que oferece condição para os clientes armazenarem, ampliarem e adequarem suas operações sempre que for necessário.”

Demeterco diz, ainda, que a empresa tem áreas de lazer no mesmo espaço, o que acaba criando um ambiente corporativo melhor, com mais qualidade no ambiente de trabalho e um convívio harmonioso.

Ele lembra que atender às normas mais exigentes em questões de segurança e tecnologia agrega mais custo. “Consequentemente, haverá projetos construtivos mais bem feitos, envolvendo sprinklers, piso, sistema energético, hidráulico e outros. No entanto, como são mais eficientes em relação a custos de manutenção, geram economia ao longo do tempo.”

Por sua vez, Dias, da GLP, cita como inovação os galpões multipavimentos, desenvolvidos como resposta à falta de espaços nos grandes centros urbanos. “No Japão, onde este tipo de construção é bastante comum, quase todo o portfólio da GLP é constituído por galpões com até oito andares. Aqui no Brasil, a demanda e a disponibilidade de terrenos ainda não viabilizam projetos multipavimentos”, explica.

Ele acrescenta, ainda, que o crescimento do e-commerce tem estimulado uma grande demanda por inovações tecnológicas para a logística. “A automação da movimentação de produtos dentro dos galpões por meio de transelevadores e sorters, por exemplo, já é uma realidade também no Brasil”, acrescenta.

Como exemplo, cita o Centro de Distribuição da Riachuelo, no GLP Guarulhos, que possui um equipamento de automação que é um dos responsáveis pela separação individualizada dos produtos para envio às lojas. “A estrutura presente nos galpões, como pé-direito livre de 12 metros e piso de concreto nivelado a laser, com capacidade para seis toneladas, facilita a implantação desse tipo de operação inovadora.”

Para o presidente da GLP, ações de sustentabilidade, como tratamento de esgoto e reuso de água, uso de iluminação natural e sistemas de iluminação LED também geram economias operacionais para os clientes e estão entre as inovações.

Embora o investimento em condomínios de alto padrão seja maior do que o destinado a empreendimentos de padrão construtivo inferior, Dias ressalta que a localização estratégica e a infraestrutura dos empreendimentos GLP proporcionam reduções significativas nos custos operacionais diários, como consumo de água, energia e combustível.

Segundo Dias, a companhia tem incentivado o mercado a não olhar somente o valor do metro quadrado do espaço para locação, mas também fazer a análise completa de, por exemplo, quantas posições-paletes cabem na área locada e qual o custo por posição-palete, levando em consideração os valores de locação e os custos condominiais. “Dessa forma, é possível selecionar a opção mais vantajosa para a otimização das operações, com mais qualidade e custos mais baixos.”

O grande crescimento na busca por condomínios logísticos de alto padrão tem vindo, principalmente, do e-commerce e do setor farmacêutico, que têm mantido alta a demanda, conforme informa o presidente da GLP. “Tais setores representam, respectivamente, 35% e 9% do nosso portfólio. Ocupan- tes tradicionais, como os setores de varejo, bens de consumo e Operadores Logísticos seguem apresentando uma demanda importante por instalações eficientes”, observa.

A empresa também nota que as companhias desses setores têm procurado mais eficiência logística, reduzindo custos operacionais. É o chamado movimento fly to quality, que deve resultar em crescimento nos próximos meses.

Ao falar de inovação, Geoffroy, da Bresco, ressalta que a empresa, como membro fundador do GBC Brazil (GreenBuillding Council), aplica as melhores práticas de construção verde em todos os seus empreendimentos, faz uso racional de recursos, se preocupa em manter o equilíbrio com o meio ambiente e com as comunidades no entorno, bem como busca proporcionar operações eficientes e funcionais aos clientes.

Um dos destaques da empresa é o Parque Corporativo Bresco Viracopos, em Campinas, SP, um terreno com um milhão de metros quadrados que reúne prédios de escritório, centros de treinamento, galpões, hotel Ramada e infraestrutura completa, como: usina de energia solar para autogeração para o consumo do próprio condomínio, estação de tratamento de esgoto com uso de membranas ultrafiltrantes, o que permite a utilização de todo o esgoto tratado como água de reuso, posto para abastecimento de carros elétricos e um programa de controle da fauna e flora da região.

“Dentro do empreendimento, a companhia mantém o G1 Viracopos, que é um dos primeiros galpões logísticos no Brasil com o teto coberto com 3.000 m² de painéis solares, que permitem a geração de até 300 kWp/h e o abastecimento de 100% das áreas comuns da estrutura”, expõe.

Os benefícios, segundo Geoffroy, são enormes, principalmente para as pessoas que trabalham nesses imóveis. “Vão desde bem-estar, maior produtividade, economia de energia e água até o equilíbrio com o meio ambiente.”

Um empreendimento compatível com as normas “verdes” pode ter o custo 6% maior que outros. “Atualmente, diversos fornecedores já estão preparados para as construções sustentáveis. Muitas vezes, com o projeto seguindo as regras de certificação desde o início de seu desenvolvimento, a diferença de custos iniciais pode chegar a zero”, como revela o diretor responsável pelas áreas comercial e de marketing da Bresco.

Também fala em sustentabilidade Silva, da Retha. Segundo ele, a construção hoje é mais voltada para métodos sustentáveis e padronizados, de preferência construções pré-fabricadas, tanto em concreto quanto em estrutura metalizada, tendo o mínimo de mão de obra no canteiro de obras. “Com isso, se reduz a quantidade de uso de madeiras e outros insumos, deixando as construções limpas, além de economizar recursos naturais”, conta.

Por sua vez, Lima, da Patrinvest IAP, diz que o sistema que tem sido muito usado no Brasil, assim como nos Estados Unidos, é o tilt up, painéis de concreto estruturais que fecham toda a fachada, utilizados, por exemplo, pelas construtoras Libercon e WTorre. “Nesse sistema, o piso é concretado e usado como forma para a execução dos painéis de concreto, que em seguida são levantados até a posição vertical e escorados. Após a montagem da cobertura e o travamento dos painéis, o escoramento é retirado”, explica.

O sistema tilt up tem baixo custo de manutenção se comparado a outros, assim como maior durabilidade. Por oferecer mais segurança, os custos de seguro também são menores, além de apresentar maior velocidade de construção, conforme ressalta Lima.

Os entrevistados

A Bresco Investimentos atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos built to suit e sale-leaseback, bem como no desenvolvimento de propriedades especulativas para locação.  A empresa é responsável por mais de 2 milhões de metros quadrados de operações no modelo built to suit em todo o país, tanto de escritórios quanto de galpões.

A Capital Realty constrói e administra condomínios logísticos industriais e empreendimentos, com forte atuação nos três estados da Região Sul e em São Paulo. Os empreendimentos levam a bandeira Mega, classificados como padrão A de infraestrutura logística/industrial e disponibilizam todo o suporte para os clientes instalados.

A GLP, que oferece instalações logísticas modernas, adquiriu, nos últimos meses, 2 milhões de metros quadrados de terrenos com potencial construtivo de 636.000 m² que serão desenvolvidos ao longo dos próximos anos. A empresa tem um portfólio de 4,9 milhões de metros quadrados no país, sendo 2,9 milhões construídos e 2 milhões em pipeline de desenvolvimento, com uma taxa de locação do portfólio estabilizado de 92%, contra uma média de 75% no mercado como um todo.

A Patrinvest opera em duas frentes no segmento de real estate. Na comercialização, tem foco na originação, com robusto investimento em tecnologia. A empresa comercializou mais de 200.000 m² nos últimos 12 meses, em galpões, prédios monousuário e lajes corporativas. No segmento de gestão, tem mais de 2.800 contratos sob administração, atendendo clientes como Pão de Açúcar, Mac Donald’s e Drogaria São Paulo.

A Retha Imóveis e Galpões, especializada em condomínios industriais e logísticos, é responsável, do início ao fim, por todo o processo de construção, gerenciamento, administração, venda e locação dos empreendimentos, atuando com equipe própria de engenharia e arquitetura desde idealização e concepção até implantação e comercialização.

Seguros são essenciais

Quando se fala em Condomínios Logísticos, um dos assuntos de fundamental importância é a garantia das instalações frente a incidentes. Quem aborda este tema é Eder Ribeiro Ferraz, da Ferraz Seguros Corretora (Fone: 11 4963.7980), especializada em Seguro de Transportes de Cargas e Riscos Patrimoniais.

Segundo ele, os seguros empresariais destinados aos Condomínios Logísticos têm por finalidade garantir o ressarcimento dos prejuízos causados diretamente aos condomínios ou por eles. Não estão amparados neste seguro os conteúdos das empresas locatárias ou ações pelas quais elas possam ser responsabilizadas. Desta forma, Eder diz que é essencial que cada Centro de Distribuição tenha seu contrato de seguro. “Com o aumento expressivo de assaltos e invasões nos últimos anos, este seguro torna-se essencial, uma vez que há possibilidade de contratar coberturas personalizadas inerentes às atividades”, conta. Ele ressalta, ainda, que muitas empresas não sabem que o seguro empresarial para incêndio é obrigatório, segundo o Decreto 61.867, de 1967, artigo 18.

As principais coberturas são: Roubo ou Furto Qualificado, Incêndio, Explosão ou Implosão, Responsabilidade Civil, Impacto de Veículos, Queda de Aeronaves, Vendaval, Pagamento de Aluguel, RC Operações e Despesas Fixas. Para grandes operações, algumas seguradoras disponibilizam a possibilidade de contratação All Risks, modalidade que objetiva garantir todos os riscos até o limite contratado.

“Os principais benefícios do seguro são a garantia e a condição de ressarcimento diante de um prejuízo que pode interromper as atividades de uma empresa ou até mesmo forçá-la a encerrar suas atividades, dependendo do grau de perda”, expõe. Além disso, o CD que não tem seguro pode acabar arcando com a reconstrução do imóvel e a indenização a terceiros.

Praticamente todas as modalidades de empresas contratam seguro empresarial, porém a Ferraz Seguros Corretora tem presenciado o aumento de contratação para as modalidades que envolvem a guarda de mercadorias de terceiros, transportadores, Operadores Logísticos e comércio.

Sobre as tendência no segmento, Eder observa que, no Brasil, já existem tecnologias que dificultam a ação de bandidos e atuam na segurança, prevenção de percas, otimizam o tempo operacional e monitoram o desempenho das empresas. “Algumas delas ajudam, inclusive, a reduzir o custo na contratação dos seguros”, salienta.