Condomínios Logísticos: localização e instalações são predominantes na hora da escolha

Por exemplo, com relação aos locais, fora do eixo Rio-São Paulo, Minas Gerais e o Nordeste estão “exigindo” novos espaços para operações logísticas. Já a qualidade e eficiência dos empreendimentos são itens predominantes no momento de selecionar um condomínio logístico.

Na revista Logweb impressa número 198, de abril de 2019, iniciamos esta matéria especial. Lá destacamos que, ainda que pesem as incertezas quando à efetividade das medidas que dependem do governo federal, o otimismo atinge praticamente todos os entrevistados. E também abordamos os segmentos que mais têm utilizado estas instalações, entre outros itens.

Agora complementamos esta matéria, com destaque aos lugares mais valorizados do mercado hoje para a instalação de condomínios logísticos, a falta, ou não, de áreas para locação nestas regiões mais valorizadas, com o aumento da procura, as novas regiões onde os condomínios logísticos estão avançando e os fatores determinantes para a tomada de decisão dos clientes na escolha do condomínio logístico, além do preço e da localização.

Localização

Como já mencionado na primeira parte desta matéria, localização é um fator importante para as operações logísticas. Assim, é interessante saber quais são os lugares mais valorizados do mercado hoje.

Victor Haim, gerente de Novos Negócios da Alianza Investimentos Imobiliários (Fone: 11 3073.1516), destaca que as regiões mais valorizadas do mercado hoje se concentram próximas das grandes capitais, onde seja possível atender à crescente demanda de rápidas entregas para os grandes centros metropolitanos. E ainda o foco é muito grande na região metropolitana de São Paulo, uma vez que a região do Rio de Janeiro, segundo maior mercado do país, ainda vem sofrendo com problemas de segurança e elevadas taxas de vacância.

“Porém, com nosso posicionamento no mercado de Pernambuco, estamos observando ainda uma retomada pela busca de áreas na região Nordeste que, apesar da crise dos últimos anos, se manteve com as menores taxas de vacância do país, o que, aliado à possível retomada da economia ao longo do ano, evidencia ser um mercado com grande potencial de crescimento”, diz o gerente de Novos Negócios da Alianza.

Entendendo estas demandas e projeções, a empresa tem investido na construção do projeto UrbanHub Guarulhos e na continuidade de busca de ativos logísticos para aquisição, principalmente na região Nordeste do país.

Pelo seu lado, Nilton Molina Neto, CEO da Binswanger Brazil (Fone: 11 2985.1101), destaca que os cinco principais estados para este mercado são: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco e Paraná. O grande destaque é para São Paulo, com 64% do estoque nacional e principais mercados locados em Cajamar, Cotia-Embu, Grande Campinas, Guarulhos e Jundiaí. Já Minas Gerais e Paraná registraram em 2018 recordes em termos de Absorção Bruta e Absorção Líquida e apresentam taxas de vacância abaixo de 15%. Vale ressaltar – continua o CEO da Binswanger – o aumento da procura em São Paulo por empreendimentos last mile – localizados a até 40 km da capital. E que empresas dos segmentos varejo e transporte e logística já ocupam 60% dos empreendimentos last mile. Em 2018, 68% do novo estoque entregue foi voltado a este perfil de demanda e, historicamente, este é um segmento com taxas de vacância mais baixa e maior média de preço pedido do que o restante do Estado.

Maurício Geoffroy, diretor da Bresco (Fone: 11 4058.4555), concorda, e afirma que a localização é um fator crucial na operação logística – quanto mais próximo do mercado consumidor, mais rápida será a entrega dos produtos armazenados nos Centros de Distribuição. “Analisando o mercado logístico nos últimos anos, a região mais valorizada hoje se encontra dentro da área urbana das principais capitais, chamados também de galpões last mile. A Bresco possui a maior parte de seu portfólio nessa região, principalmente dentro da cidade de São Paulo.”

De fato, a localização, bem como a mitigação de custos relacionados aos pedágios e combustível, são pontos relevantes na tomada de decisão dos inquilinos. “Empreendimentos mais próximos da Capital têm preços de locação mais elevados. Por exemplo, o preço médio gira em torno de R$ 24/m²/mês, justamente devido à grande procura, taxa de vacância baixa e falta de terreno para novos empreendimentos. Sendo assim, as regiões mais valorizadas são Guarulhos, Grande ABC, Jundiaí e a Capital de São Paulo, Pavuna, Duque de Caxias e Avenida Brasil, para os estados de São Paulo e Rio de Janeiro, respectivamente”, diz Jadson Mendes Andrade, Head, South America – Market Research & Business Intelligence da Cushman & Wakefield (Fone: 11 3513.5464).

E Felipe da Silva Rodolpho, diretor técnico da Gibra Galpões Industriais do Brasil (Fone: 11 2626.7123), continua com esta análise, apontando que a busca por uma localização estratégica e com eficiência operacional logística tem sido demandada por regiões de grandes centros consumidores.

“Com isso temos a região metropolitana de São Paulo, que continua valorizada em consequência do forte mercado consumidor existente, seguida pela Região Sul, que tem apresentado investimentos crescentes nos últimos anos, e a região de Minas Gerais, que proporciona grande potencial de crescimento devido a sua posição geográfica e estratégica. Atualmente nossa empresa tem focado nos mercados destas regiões.”

Mauro Dias, presidente da GLP Brasil (Fone: 11 3500.3700), diz que a sua empresa tem como um de seus objetivos oferecer aos clientes a localização mais estratégica em relação aos principais centros consumidores do País. Por isso, cerca de 92% de seu portfólio está construído próximo às capitais de São Paulo e Rio de Janeiro, onde se concentra a maior parte do consumo. Segundo o presidente da GLP Brasil, a localização dos empreendimentos sempre considera, também, o fácil acesso às principais rodovias do país, possibilitando a distribuição mais ágil de produtos para outras regiões. “Esses critérios têm guiado nossos investimentos em expansão no país, com a aquisição de novos terrenos em localização privilegiada.”

Embora também salientando que a localização é muito importante, Guilherme Rossi, CEO da GR Properties (Fone: 11 3759.7250), afirma que, porém, não existe um único local ideal para todas as empresas. Cada ocupante tem uma demanda específica, seja estar perto de uma determinada rodovia, próximo a um aeroporto ou até mesmo estar ao lado da sua sede administrativa. Também segundo o CEO da GR Properties, os lugares mais valorizados, hoje, são aqueles perto da Capital São Paulo, até 40 km, ou seja, com até um pedágio.

“A JLL está comercializando empreendimentos concentrados principalmente dentro do raio de 50 km, bem localizados e com acesso às principais rodovias. Os estados com preço pedido mais alto são aqueles que possuem grandes centros consumidores, mas com pouca oferta de galpões. É o caso do Distrito Federal (R$ 24 m²/mês), Amazonas e Pará (R$ 21 m²/mês) e Bahia (R$ 21 m²/mês). A média Brasil para o encerramento de 2018 foi de R$ 18,22/ m²/mês. Dentro do Estado de São Paulo, o primeiro anel da região metropolitana é o mais valorizado – cidades de Cajamar, Embu, Guarulhos, Grande ABC e Barueri. Já no Rio de Janeiro, a área do entroncamento da Avenida Brasil com a Washington Luiz e do entroncamento da Linha Vermelha com a Avenida Brasil são as mais caras para alugar um galpão no Estado”, comenta André Romano, responsável pelos relatórios sobre condomínios de galpões industriais e logísticos de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL (Fone: 11 3043.6898).

E Marino Mário da Silva, da Retha Imóveis (Fone: 11 4777.9800), também afirma que os locais mais valorizados são as principais rodovias que dão acesso a São Paulo: Eixo Anhanguera-Bandeirantes, Castelo Branco, BR 116 (Régis), Região da Dutra e Guarulhos. A Anhanguera corta o município de Cajamar, que é um polo importante, logo na saída de São Paulo. Também a região entre Osasco, no km 18, até o quilômetro 30 da Rodovia Anhanguera é um polo muito importante. A Castelo Branco até Itapevi (Alphaville, Barueri, Itapevi e Jandira); pela Régis, há Taboão da Serra, Embu das Artes, Itapecerica até São Lourenço. A região de Guarulhos, Bom Sucesso e Arujá (saída pela Dutra). Também há o eixo da Rodovia Raposo Tavares, Cotia-Carapicuíba até no máximo Vargem Grande Paulista. Outro polo em crescimento de produção é no eixo da Anchieta e Imigrantes que vai ate Mauá.

A LOG Commercial Properties – LOGCP (Fone: 0800 400.0606) – segundo Guilherme Gramiscelli Trotta, gestor executivo comercial da empresa – atua em todo o território nacional, estando presente em 26 cidades de nove estados do Brasil. “Assim como os principais players deste segmento, temos importantes números no eixo Rio-São Paulo, mas somos a única empresa do setor que atua em todo o território brasileiro. Nordeste, Centro-Oeste e o Sul do país são regiões de excelentes resultados e projetos de expansão de nossa operação”, diz o gestor executivo comercial.

Falta de áreas

Pela expansão verificada dos condomínios logísticos, é possível que faltem áreas para locação nestas regiões? Por outro lado, quais as novas regiões onde os condomínios logísticos estão avançando?

Haim, da Alianza, aposta que, com a redução das entregas e projetos de galpões nos últimos anos, devido à crise econômica, caso a retomada da economia venha a se concretizar em curto e médio prazo, é possível, sim, que as taxas de vacância reduzam significativamente em algumas regiões, o que pode acarretar no consequente aumento dos preços pedidos e praticados em algumas regiões, como Guarulhos, Barueri e Cajamar em São Paulo, que já vêm apresentando uma redução nas taxas de vacância dos últimos trimestres.

“Apesar de ainda vermos um foco muito grande na região metropolitana de São Paulo, nas regiões de Guarulhos e Cajamar, pudemos notar alguns avanços na região Nordeste, com alguns projetos na região de Recife e Ceará, principalmente devido à proximidade de regiões com grandes populações, fácil acesso a portos que vem crescendo significativamente nos últimos anos, caso de Suape e Pecém, e pela instalação de grandes parques industriais, caso da FCA Group, com a planta industrial das marcas Jeep e Fiat, localizada em Goiana, PE, por exemplo”, completa o gerente de Novos Negócios da Alianza.

Molina Neto, da Binswanger, também aposta na queda na taxa de vacância em 2019 para os cinco principais Estados, mesmo com o grande volume de novo estoque previsto para este ano. “A Binswanger entende que 2019 marcará o começo de uma nova etapa no ciclo imobiliário e a expectativa é de recuperação e expansão para os próximos anos, com 4.400 m² a serem entregues até 2023.”

Sobre as novas regiões onde os condomínios logísticos estão avançando, o CEO da Binswanger afirma que o novo estoque a ser entregue em 2019 está concentrado em São Paulo, com destaque para Cajamar e Campinas, que representam 52% do volume do Estado. Ceará e Bahia também apontam como grande volume de entrega para este ano: 76.000 m² são esperados em Fortaleza e outros 39.000 m² em Simões Filho. As entregas em Minas Gerais em 2019 ainda estão muito concentradas na Grande Belo Horizonte, porém nos próximos anos deve haver aumento de entregas na região de Extrema.

Na visão de Geoffroy, da Bresco, já existe uma escassez de terrenos para desenvolvimento de novos empreendimentos logísticos nas regiões mencionadas, dada as novas restrições de uso e ocupação de solo das grandes capitais e a concorrência com outros tipos de incorporações.

Assim, os condomínios seguem avançando em mercados primários e secundários, próximos aos grandes centros urbanos e em locais de infraestrutura apropriada.

Mário, da Retha, também prevê falta de condomínios no futuro. “Esse ano e o próximo acredito que não falte, mas, a partir de 2021, se a economia crescer e não tiver lançamentos, é possível que possa faltar.”

Ele aponta ainda as novas regiões onde há instalação de condomínios: Jundiaí, Campinas, Vargem Grande, Arujá, Bom Sucesso e Guarulhos, todas em São Paulo. Devido à escassez de São Paulo, ainda se encontra área disponível nesses locais mais distantes.

Dias, da GLP Brasil, destaca que o aumento da procura por galpões nessas regiões estratégicas e a queda na vacância podem, sim, fazer com que se torne um pouco mais difícil encontrar instalações de alto padrão e próximos a essas grandes capitais e corredores logísticos. “Por isso, continuamos investindo na expansão de nossos empreendimentos nessas regiões.”

O presidente da GLP Brasil também diz que a demanda por condomínios logísticos modernos permanece concentrada na região Sudeste, em especial em São Paulo e no Rio de Janeiro, capitais que concentram grande parte do consumo do País.

Por outro lado, a direção da Brookfield Properties (Fone: 11 2540.9101) não acredita que faltarão áreas para locação nas regiões mencionadas. O que deve acontecer é a redução da vacância e o aumento de preço de aluguel. Já com relação às novas regiões onde os condomínios logísticos estão avançando, a direção da empresa também cita aquelas de fácil acesso, próximo aos grandes centros urbanos.

Rossi, GR Properties, é outro que acredita ser muito difícil faltar áreas, pois há diversos projetos prontos para serem construídos e com entrega em menos de um ano. Ainda segundo ele, as regiões com incentivos fiscais, como Extrema, MG, têm atraído novos condomínios.

“Considerando a taxa do potencial de crescimento de cada região, isto é, o estoque construído dividido pelo estoque que está em projeto (área a ser construída), é difícil que faltem áreas para locação, pelo menos não vemos isso no médio prazo. O mercado logístico está constantemente se ajustando e de forma mais rápida às mudanças de mercado. Atualmente, os proprietários estão construindo apenas no formato Build-To-Suit ou esperando atrair inquilinos para finalizarem as obras de galpões e naves. Com o mercado se recuperando e aquecendo, a tendência é que o potencial de crescimento regional aumente e, com isso, sejam construídos mais empreendimentos especulativos.”

Ainda segundo Andrade, da Cushman & Wakefield, Guarulhos e Campinas, para o Estado de São Paulo, e Duque de Caxias, Queimados/Seropédica e Pavuna, para o Rio de Janeiro, são as regiões onde os condomínios logísticos estão sendo incrementados. Pensando no Brasil de uma maneira geral, com exceção do Sudeste, que possui os grandes polos em São Paulo e no Rio de Janeiro, as regiões de destaque no setor logístico são Curitiba, PR, e Recife, PE, de acordo com Andrade.

Trotta, da LOGCP, também aponta que o mercado brasileiro de condomínios logísticos ainda tem muito a evoluir. Enquanto temos uma enorme concentração de parques logísticos em São Paulo e no Rio de Janeiro, há pouca oferta de galpões nos demais centros urbanos. A distribuição geográfica brasileira, combinada com a necessidade de se entregar encomendas no menor tempo possível, faz com que as empresas demandem áreas em condomínios logísticos em todo o território nacional. “Ainda temos muita oferta de terrenos, mas é importante entender a particularidade de cada região antes de adquirir terrenos e desenvolver novos condomínios logísticos.” O gestor executivo comercial da LOGCP diz que, conforme citado anteriormente, Nordeste, Centro-Oeste e o Sul do país são regiões que demonstram grande crescimento do segmento.

Romano, da JLL, também diz que ainda não faltam áreas nestas regiões citadas, pois os desenvolvedores já estão começando a criar mais empreendimentos. Porém, até que esses desenvolvimentos sejam concluídos, para grandes demandas podem faltar opções. Entretanto, ainda há disponibilidade em empreendimentos prontos e projetos em andamento.

“Os condomínios logísticos continuarão a crescer no primeiro anel da região metropolitana de São Paulo e em Extrema e Minas Gerais. Nos últimos anos, o Paraná cresceu muito em estoque. Há novos empreendimentos principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, nos principais eixos, como Anhanguera/Bandeirantes, Castelo Branco, Imigrantes/Dutra e, no Rio de Janeiro, principalmente na região de Duque de Caxias.”

Uma análise diferenciada é feita por Rodolpho, da Gibra. As empresas de comércio eletrônico apresentam uma tendência em continuar investindo fortemente durante os próximos anos neste setor, além das multinacionais que gradativamente optam estrategicamente pela locação de galpões logísticos, os quais podem possibilitar a redução de custos operacionais. “Diante destes cenários, podemos prever no mínimo um razoável aumento na demanda do setor, porém o momento atual de incerteza na economia deverá ditar o ritmo de crescimento deste mercado.”

Além do potencial existente no eixo Rio-São Paulo – prossegue o diretor técnico da Gibra – há, também, a região Sul, que tem se destacado nos últimos dois anos, e a região de Minas Gerais, que vem se destacando como solução alternativa para atender a região do Rio de Janeiro, devido a esta última sofrer com problemas relacionados à falta de segurança.

Fatores determinantes na escolha

Além do preço e da localização, como já vimos, quais seriam os outros fatores mais determinantes para a tomada de decisão dos clientes?

Ainda que o preço e localização sejam os principais fatores de decisão, diz Haim, da Alianza, ele têm notado cada vez mais a procura por galpões construídos nos mais modernos padrões construtivos, com pés-direitos elevados, piso de alta resistência, sprinklers e, principalmente, com alta eficiência de armazenagem, onde os clientes alcançam um maior aproveitamento de armazenagem na área total locada.

Outro fator que tem se mostrado muito importante se dá na rapidez e qualidade do atendimento, uma vez que as empresas possuem cada vez mais a necessidade de tomada de decisões em um curto período de tempo. “Vemos que quanto mais rápido, eficiente e assertivo for o atendimento, com envio das informações solicitadas pelo cliente, maiores as chances de conversão da locação”, completa o gerente de Novos Negócios da Alianza.

Certamente, a eficiência do galpão em termos de gestão energética e de itens de sustentabilidade é cada vez mais relevante, mas as concessões de carência no fechamento de contratos e a qualidade das benfeitorias do empreendimento também influenciam na decisão do locatário, ressalta Molina Neto, da Binswanger.

“A qualidade e eficiência dos empreendimentos, o respeito ao meio ambiente e comunidades do entorno, bem como as relações bem construídas com clientes e parceiros são fatores cruciais no momento de tomada de decisão dos clientes”, destaca, agora, o diretor da Bresco.

Andrade, da Cushman & Wakefield, também enfatiza que, certamente, o fator qualidade dos empreendimentos tem muita importância na tomada de decisões dos inquilinos logísticos, além do fato do menor custo com os pedágios. Setores como o e-commerce e o logístico buscam empreendimentos não só de fácil acesso, como também dinâmicos no processo de carga e descarga e com instalações tecnológicas internas. Tais instalações são também muito requisitadas por inquilinos que realizam a armazenagem e proteção de cargas valiosas, como é o caso da Prosegur (localizado em Cajamar). Esses perfis de inquilinos necessitam que os empreendimentos possuam capacidade de refrigeração e/ou altíssima segurança para as cargas.

“Principalmente no setor do varejo temos a questão da redução de custos operacionais, possibilitando destinar maior capital para esta atividade. Também se destacam outros fatores, como a estratégia pelo modelo Build-To-Suit, quando se constrói o empreendimento sob medida de acordo com as necessidades do cliente, de forma pré-estabelecida em contrato”, arremata Rodolpho, da Gibra.

Certamente, um dos fatores mais decisivos tem sido a eficiência de armazenagem sobre a área locada, também na visão de Dias, da GLP Brasil. É importante que as empresas não considerem apenas o valor do m² do espaço para locação, fazendo uma análise completa de quantas posições-paletes cabem na área locada e qual o custo por posição-palete.

A qualidade construtiva e especificação técnica do imóvel são itens muito importantes na tomada de decisão dos clientes – também segundo Rossi, da GR Properties. Além da questão da gestão condominial, que deve ser de excelência, com toda documentação e controles em dia.

Romano, da JLL, também fala da qualidade do empreendimento, no que diz respeito à infraestrutura para melhoria da eficiência de ocupação e operação para distribuição. No Rio de Janeiro, o fator de segurança tem sido muito importante na tomada de decisão.

E Mário, da Retha, finaliza dizendo que um local bem equipado e que tenha um custo fixo de condomínio e demais taxas no aluguel, pátio para caminhão, facilidade de acessibilidade, tecnologia e qualidade em relação a cobertura, piso e principalmente em energia é o preferido. A sustentabilidade voltada para redução do custo fixo é muito bem visto também.

Veja a primeira parte desta matéria na revista Logweb impressa número 198, de abril de 2019. Em www.logweb.com.br – “Revista”:

1. Crescimento da busca por galpões logísticos mesmo durante a crise.
2. Taxa de vacância de 18% prevista para 2019, resultado melhor que o registrado no ano passado (20%).
3. Previsão de entrega de condomínios por parte das empresas, em 2019.
4. Principais segmentos envolvidos nas transações em 2018. E nesse primeiro trimestre de 2019.