E-commerce e refrigerados: segmentos em expansão para condomínios logísticos

Mesmo que a atual crise econômica não afete tanto as compras online e as áreas de fármacos e alimentos, é importante que as empresas que atuam nestes setores busquem nos condomínios logísticos uma opção para aumentar a eficiência e otimizar os processos logísticos.

Não há como negar que o crescimento do e-commerce revolucionou o setor de logística, fazendo os gestores das operações se reinventarem para atender, com rapidez e segurança, o aumento na demanda de pedidos. A ABComm – Associação Brasileira de Comércio Eletrônico prevê um crescimento de 18% do e-commerce nacional em 2016, em relação a 2015, o que significa 190,9 milhões de pedidos nas lojas virtuais e um faturamento de R$ 56,8 bilhões.

Notadamente, o crescimento do setor gera um maior volume logístico e, com isso, grandes empresas demandam galpões para atender às necessidades de armazenamento e distribuição dos produtos. Para selecionar o local mais adequado para sua operação, elas analisam uma série de aspectos e acabam reconhecendo os diferenciais positivos dos condomínios logísticos.

Diversas pesquisas apontam o setor de eletrodomésticos, seguido por artigos de saúde, beleza e medicamentos, como os principais da área de e-commerce. “São segmentos que atuam com produtos de alto valor agregado, o que demanda uma infraestrutura de armazenamento que proporcione segurança e comodidade para o ocupante. Os condomínios logísticos credenciam-se para ser a casa do e-commerce no Brasil e no mundo”, declara Natália Toreto, coordenadora de transações industriais e logísticas da JLL (Fone: 11 3043.6898).

Dennis Barreto, coordenador comercial da Autonomy Investimentos (Fone: 11 3524.2500), explica que essas estruturas asseguram para as empresas/inquilinos as mais atualizadas tecnologias de infraestrutura e serviços para as operações logísticas, e muitas vezes com um custo de ocupação menor, se compararmos com uma operação “stand alone”, na qual a companhia precisa se atentar a tudo: portaria, segurança, refeitório, vestiário e limpeza.

“Em um condomínio logístico, a única preocupação é com a própria operação, tendo em vista que toda a infraestrutura do empreendimento, geralmente, é administrada por uma empresa especializada”, adiciona.

Para Barreto, todas essas vantagens, aliadas ao momento oportuno de mercado, estão gerando o movimento “flight-to-quality”, ou seja, as empresas estão deixando os imóveis antigos sem infraestrutura e com baixa eficiência logística – sem falar nos problemas de segurança – e buscando empreendimentos mais eficientes e modernos, muitos classificados como triple A (de alta qualidade).

“O avanço do varejo online no Brasil cria a necessidade dos operadores do setor se tornarem mais competitivos, o que sem dúvida passa pela busca de uma maior eficiência de custo e logística, tornando a escolha da localização dos seus Centros de Distribuição um ponto crucial para o sucesso do negócio”, expõe Helmut Fladt, sócio da área de Real Estate do Pátria Investimentos (Fone: 11 3039.9000).

Mônica Moraes, gerente de property e novos negócios da DCL Real Estate (Fone: 41 3324.3235), acrescenta que os condomínios logísticos oferecem às empresas de e-commerce flexibilidade de espaço e rápida adaptação para operações, como transbordo de pequeno e médio porte, que pode crescer em curto prazo.

Para Rodrigo de Almeida Couto, gerente sênior nacional da CBRE Consultoria (Fone: 11 5185.4688), o segmento é sem dúvida o mais promissor do mercado de condomínios logísticos. Ele conta que nos Estados Unidos esse setor já corresponde por 8% das vendas totais no varejo; no Brasil é apenas 4%. “A necessidade do chamado ‘same day delivery’ é praticamente obrigação de sobrevivência. Entregas farmacêuticas já acontecem em 4 horas após o pedido, o que deve mudar, em um curto espaço de tempo, toda a dinâmica de distribuição da cidade”, explica.

Essa exigência de prazo de entrega faz com que a localização dos CDs torne-se ainda mais importante, ou seja, a proximidade dos grandes centros deve receber uma valorização natural, e a verticalização dos estoques obter menos relevância para a área de e-commerce, conforme descreve Couto.

Marcos Roberto Dubeux, CEO da Cone (Fone: 81 3201.3400), adiciona que, apesar de a logística deste setor ser mais eficiente do que a exigida no processo de distribuição para pontos de venda – devido a menos estoques, fruto da venda direta ao consumidor final –, o perfil do comércio eletrônico diminui a necessidade de áreas de armazenagem. “Sendo assim, os condomínios tendem a se beneficiar, pois, além de custos operacionais reduzidos por conta de escala e sinergia, oferecem também armazéns mais adequados ao tipo de operação.”

Entre as características do setor, Patrick N. Samuel, responsável pela área Industrial & Logística da Newmark Grubb Brasil (Fone: 11 2737.3130), cita a grande diversidade de unidades de estoque (os SKUs: número de identidade de cada produto), entregas rápidas, sites de fácil navegação e descomplicados, excelência e agilidade no atendimento online e através de call centers.

Os grandes players deste segmento ocupam galpões de grandes dimensões, áreas de armazenagem de tamanhos que variam conforme a quantidade de unidades de estoque, em localizações próximas aos grandes centros de consumo. As especificações técnicas exigidas por empresas de e-commerce são, em geral, galpões com pé-direito livre entre 11 e 12 m, piso com resistência entre 5 e 6 toneladas por m², grande número de docas elevadas (1 doca para cada 500 a 1.000 m² de área de armazenagem), amplo pátio de manobras e estacionamento e acesso rápido e fácil através das rodovias principais.

Segundo Patrick, as localizações preferenciais são as regiões de Cajamar, Jundiaí, Barueri, Itapevi e Guarulhos para atender a Grande São Paulo, e Seropédica e Duque de Caxias para a cidade do Rio de Janeiro.

Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555), lembra que as empresas de e-commercegeralmente buscam locais com incentivos fiscais. “Proximidade com os principais mercados é fundamental, pois as metas de prazo para entregas são cada vez mais agressivas. Isso pode gerar um efeito de maior dispersão em centros menores distribuídos em novas localidades”, expõe.

Por sua vez, Guilherme Rossi, diretor presidente da GR Properties (Fone: 11 3709.2660), acrescenta que, em São Paulo, imóveis a 25 km da capital fazem sentido para o e-commerce, pois também são interessantes para atrair mão de obra para trabalhar na área administrativa da empresa.

Também toca no assunto Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imóveis Logísticos Industriais (Fone: 11 3089.7444), acrescentando que o acesso direto às rodovias evita a circulação de carretas em vias secundárias, atendendo a exigência de seguradoras e barateando suas apólices.

Outro ponto extremamente relevante na operação e-commerce, segundo ela, é a eficiência do empreendimento logístico analisado para locação, ou seja: quanto da área locável representa a área de armazenagem? Quanto maior essa relação, melhor o empreendimento. “Por essa razão, as companhias desse segmento preferem os big-box, no qual a eficiência fica próxima a 90% da área locável”, ressalta.

Refrigerados
Outro segmento que permanece em expansão, mesmo com o período de crise, é o de “Foods & Pharma”, que inclui carnes, lácteos e remédios. Na área médica, especialmente os genéricos têm crescido a taxas superiores a 10%. “No entanto, este mercado não é prática ainda no chamado ‘desenvolvimento especulativo’, ou seja, incorporadores não desenvolvem projetos voltados a este padrão de cliente, a não ser que haja demanda sobmedida, os chamados built to suit”, explica Couto, da CBRE Consultoria.

De acordo com ele, preocupações do passado, como empreendedores que desenvolveram projetos voltados para o segmento refrigerado e que sentiam receio na recolocação de inquilinos por conta da proposta ser tão específica, hoje aproveitam uma janela de oportunidade com locações de alto valor agregado e com uma demanda latente, que vem absorvendo muito bem as opções de condomínios com este perfil de especificação técnica. “Características como piso industrial reforçado a ponto de suportar temperaturas abaixo de zero, capacidade energética acima de 2 MW e geradores que comportem a operação são aspectos relevantes para este tipo de produto”, destaca.

Ralph Bicudo Annicchino, gerente comercial da TRX (Fone: 11 4872.2600), conta que os galpões demandados pelas empresas logísticas que atendem o setor de refrigerados são projetados e construídos para garantir a eficiência durante todo o período de recebimento das mercadorias, estocagem e, principalmente, expedição. “Estes Centros de Distribuição são edificados de acordo com as técnicas mais modernas de armazenagem e a mais alta tecnologia nos sistemas de resfriamento, com vedação em painéis com isolantes de alta densidade e pisos de alta capacidade de carga, desenvolvidos especialmente para temperaturas que variam de -20 a -30ºC. Também contam com equipamentos de frio de alto desempenho, sistemas de armazenagem automatizados, como sorter e transelevadores, além de todos os outros itens de eficiência logística em galpão seco de alto padrão construtivo”, expõe.

Vale lembrar que o mercado de alimentos industrializados vem crescendo fortemente no Brasil nos últimos anos. Dubeux, da Cone, acredita que mesmo que essa demanda ainda esteja abaixo de outros países, empresas do segmento estão cada vez mais exigentes com relação a custos e qualidade da infraestrutura para cumprimento das normas e legislação vigente. “Algumas adaptações ou alteração de projetos são exigidas para este setor como, por exemplo, área de estacionamento de veículos com tomadas reefer, espaço apropriado para lavagem de baús e balanças rodoviárias, etc.”

Mônica, da DCL Real Estate, conta que a refrigeração dos espaços teve início junto com o amadurecimento do mercado no país, vivido em momentos diferentes em cada região. “A profissionalização do setor e a construção de imóveis de padrão superior atraíram empresas de segmentos que exigiam condições climáticas específicas, como farmacêuticos e alimentícios. Os condomínios estão preparados para trabalhar com a adaptação do módulo locado com equipamentos que façam a refrigeração e garantam seu pleno funcionamento.”

Na opinião de Simone Santos, da Herzog, ainda não há um mercado consolidado voltado ao segmento de refrigerados. “Quando o ocupante precisa dessa especificação, a probabilidade de encontrar algo pronto é muito baixa, então há dois caminhos: adaptar o módulo ‘seco’ para refrigerado ou fazer um built to suit de um imóvel refrigerado”, conta.

De acordo com ela, há muitos investidores analisando o mercado de refrigerados, visando conceber condomínios para essa finalidade exclusiva, mas ainda não há o pioneiro. “A construção de um condomínio padrão AA para uso normal está em torno de R$ 1.400/m², já para a construção de um empreendimento refrigerado, esse custo sobe para R$ 3.800/m². Percebemos que o investimento é significativamente superior e por isso investidores preferem desenvolvê-lo atrelado a um contrato de construção sobencomenda”, expõe.

Patrick, da Newmark, lembra que empresas do segmento de armazenagem refrigerada também têm preferência por localizações próximas ao mercado consumidor, devido às cargas geralmente perecíveis e, no caso de produtos para exportação, em regiões que permitam melhor escoamento para os portos, inclusive próximos a estes, como as regiões de Santos e Itajaí.