Juros menores ajudam a melhorar o cenário de procura por imóveis corporativos e industriais

O menor risco que os investidores podem correr é investir seus recursos em títulos públicos atrelados à taxa básica de juros: SELIC ou CDI. Se os juros sobem, as taxas de seu investimento também sobem. Por outro lado, se as taxas caírem, os rendimentos também diminuem, sempre de acordo com a dinâmica da política monetária praticada pelo Banco Central.
Sendo assim, quando os juros estão altos, sem perspectiva de queda, os investidores não têm motivação para diversificar seus investimentos. Para que correr risco se os rendimentos estão altos, sem uma tendência de redução?
Em uma situação de juros altos, o investidor só aloca seus recursos em ativos reais – bolsa e imóveis, por exemplo –, caso haja uma possibilidade do ativo real valorizar mais do que seu dinheiro investido em aplicações que têm rendimento baseado nos juros. Além disso, ativos reais só se valorizam quando há mais procura do que oferta, o que costuma acontecer em economias aquecidas e em crescimento.
“Com um cenário diferente, e juros que devem chegar a 7% ao ano, os investidores começam a alocar seus recursos em ativos reais e o mercado de condomínios logísticos apresenta boas oportunidades no mercado. Com cap rate de 9,0% ao ano o que, de forma simplificada, significa investir os recursos com juros de 9% ao ano, além da inflação, um diferencial de rentabilidade muito expressivo em relação ao que pode render uma aplicação sem risco, como explicado acima. Sendo assim, as taxas de juros mais baixas certamente trarão mais compradores ao mercado de condomínios logísticos e, consequentemente, uma alta no preço de venda.”
A avaliação é de Silvia Benvenuti, diretora da TRX (Fone: 11 4872.2600), considerado um dos principais players do Real Estate corporativo e industrial do Brasil que oferece ao setor de logística e industrial todos os tipos de solução: Built to Suit para empresas de grande porte; espaços menores e modulares, em condomínios logísticos, em locais mais próximos a grandes centros urbanos; e, através de sua subsidiária Metrofit, espaços modulares dentro de grandes centros – espaços que variam entre 3 e 100 m².
Melhoria da economia
Silvia também analisa como uma melhoria na economia brasileira reflete nos condomínios logísticos, destacando que nos últimos três anos, o mercado imobiliário sofreu por diversos motivos. O excesso de oferta, taxa de juros alta, economia desaquecida e falta de crédito foram os principais.
“Em 2017, já sentimos uma retomada por locação de condomínios logísticos, antes até da queda mais agressiva de juros que tivemos no decorrer do ano, muito em função do reposicionamento de players que aproveitaram os preços mais baixos, por conta do excesso de oferta dos últimos três anos, para fazer o processo de flight to quality, o que significa que migraram de galpões mais antigos para os mais modernos e com melhor qualidade pelo mesmo preço ou até mais baixo”, diz Silvia.
Uma melhora na economia trará muito mais demanda por galpões pelo aumento natural que haverá no consumo e nas vendas, o que deve realinhar os preços de locação a patamares mais altos do que o atual, reforçando, também, o movimento de aumento no preço de venda desses ativos.
Silvia ainda vê, em 2017, o mercado sendo muito seletivo em relação à qualidade dos condomínios logísticos e galpões, e negociando preços de forma bastante agressiva, obtendo custos de ocupação reduzidos em relação aos preços praticados há três anos.
Até o final de 2018, ela acredita que a vacância deve diminuir gradativamente, e espera que o ano de 2019 seja mais equilibrado em termos de oferta e demanda.
A diretora da TRX também salienta que os condomínios logísticos têm a característica de estarem melhores localizados do que grandes galpões e, diante de uma melhora da economia, os ativos que têm melhor localização são ocupados mais rapidamente do que os com localização menos privilegiada.

Entraves
Sobre quais são entraves para o maior “consumo” dos condomínios logísticos, Ralph Annicchino, gerente comercial e de engenharia da TRX, explica que devido às incertezas econômicas e setoriais, as empresas tinham grande receio em “locar” um empreendimento e, por isso, na maioria das vezes optavam por “ter” um empreendimento próprio, o que gerou um grande estoque de empreendimentos antigos e de baixa eficiência ao longo de décadas.
Nos últimos anos, porém – continua Annicchino –, com o aumento da competitividade e o desenvolvimento de mercados específicos, esta filosofia da “propriedade” vem se alterando para o “acesso” aos modernos e eficientes galpões, gerando o movimento “flight to quality”.
O gerente comercial também fala a cerca dos novos nichos de mercado para os condomínios logísticos. “Certamente o novo mercado para os condomínios logísticos localizados no primeiro raio de 30 quilômetros das grandes cidades será o do last mile, em que as empresas visam atender o consumidor final no menor tempo possível sem perder a qualidade. Neste cenário, teremos empresas de e-commerce e de bens de consumo de maneira geral, como eletrônicos, produtos farmacêuticos e alimentos”, completa.