Vacância é alta, mas a tendência natural é de melhora no segmento de condomínios logísticos

Não há dúvidas de que as perspectivas para 2017 são melhores do que dos últimos dois anos, mas o nível de cautela persiste. Caso a economia reaqueça, como é previsto, o setor pode ter queda da taxa de vacância no final do ano, o que deve favorecer novos investimentos.

O setor de condomínios logísticos vem enfrentando anos cada vez mais desafiadores, pois a vacância continua crescendo no mercado nacional. É o que analisa Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555). Segundo ele, em 2016, apesar da desaceleração do ritmo de novas entregas, o mercado presenciou um aumento significativo da devolução de espaços.
“Acreditamos que o segmento se encontra no pior momento desse ciclo imobiliário, no entanto, a partir deste ano, vemos uma tendência natural de melhora, seja porque os grandes players diminuíram o ritmo de novos estoques, seja pela leve retomada da economia e, por consequência, da demanda por novos espaços”, expõe o profissional, complementando que, assim como em outras áreas do mercado imobiliário, o de condomínios logísticos depende diretamente da melhora da economia e da retomada do emprego.
Guilherme Palocci, portfolio manager Brasil da Clarion Partners (Fone: 11 2730.0430), acredita que o primeiro semestre ainda deve ser marcado por um alto nível de vacância, com tendência de reversão leve e gradual a partir do segundo, se confirmado o nível de oferta previsto para ser entregue no ano. “É fundamental o equilíbrio na oferta de novos espaços versus potencial de absorção de cada região, tendo em vista o nível de atividade econômica.”
De acordo com ele, alguns mercados/regiões continuarão mais pressionados. “Espaços ociosos nos contratos das grandes empresas logísticas também podem gerar uma retomada mais lenta, uma vez que as companhias tendem a preencher esses espaços antes de olhar para novos projetos ou novas ocupações. As perspectivas para 2017 certamente são melhores do que dos últimos dois anos, mas o nível de cautela persiste”, destaca.
Palocci acredita que a queda esperada da taxa de juros no país, sustentada por inflação sob controle, deverá ajudar na retomada de investimentos e projetos. No entanto, considera que a aumento do consumo ainda enfrentará dificuldade devido ao alto nível de desemprego.
Eduardo Gabriel, logistic business manager da consultoria imobiliária Colliers International (Fone: 11 3323.0000), vem observando a maior preocupação dos inquilinos em ocupar condomínios logísticos com mais eficiência logística – especialmente com capacidade de armazenagem e com custo portapaletes, o que deverá continuar em 2017. “Por parte dos proprietários, notamos discursos mais otimistas sobre a expectativa de retomada da economia e maior número de movimentações a partir do segundo semestre”, revela.
Outro fato importante, de acordo com ele, é a redução substancial das previsões de novas entregas e início de obras de empreendimentos logísticos para 2017 e 2018. “Caso este cenário se confirme e a economia reaqueça, poderemos ter queda da taxa de vacância no final do ano, e isso deve favorecer novos investimentos no setor.”
Conforme analisa Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil (Fone: 11 3500.3700), hoje, o setor logístico no país busca alta eficiência em suas atividades, o que impulsiona o crescimento do setor de condomínios: imóveis que tendem a oferecer mais tecnologia e infraestrutura moderna. “Visto que apenas 23% do estoque nacional são compostos por empreendimentos padrão A, o mercado brasileiro ainda oferece oportunidades e, por isso, continuamos investindo”, ressalta.
O profissional destaca que a empresa passou relativamente bem pelo período mais agudo da crise e fechou 2016 com 89% do portfólio estabilizado locado, contra uma vacância total no mercado de 25%. “Estamos observando um início de retomada da economia no país, o que impacta positivamente na demanda por mais Centros de Distribuições”, afirma.
A expectativa de Guilherme Aquino Costa, gerente comercial da Autonomy Investimentos – Golgi (Fone: 11 3525.2500) é de um ano com um bom nível de absorção decorrente da melhoria do cenário econômico mundial. Existe um quadro positivo de crescimento médio em vários países. “Estamos confiantes que rapidamente iremos alcançar as metas traçadas. O pior já passou e muitos economistas já começam a enxergar sinais de um PIB positivo para este e o próximo ano, com a retomada do emprego em breve”, aposta.
A previsão é que novos 610.000 m² de área construída de condomínios logísticos industriais sejam entregues ao mercado do Estado de São Paulo, revela Simone Santos, diretora corporativa da Herzog Imóveis Logísticos Industriais (Fone: 11 3089.7444). Contudo, segundo ela, esse volume só se confirmará caso os investidores enxerguem, ainda no primeiro semestre, sinais de retomada da economia e queda na vacância atual. Caso contrário, postergarão as obras para 2018.
Simone conta que o desempenho do mercado de condomínios logísticos industriais está diretamente atrelado a dois pontos: a queda na taxa as Selic e o crescimento da economia que, como um efeito dominó, começará estancando o aumento da taxa de desemprego, melhorando o consumo até a última peça: demanda por espaços. “Ou seja, precisamos retomar o crescimento do PIB para que os investidores retomem os projetos e as construções de novos empreendimentos”, afirma.
Para Carlos Nobre Camargo, diretor de Desenvolvimento de Projetos da gerenciadora Hill International (Fone: 11 2139.8000), o ano de 2017 deve ver uma recuperação discreta com relação a 2016, já que o mercado de logística não se expandiu no ritmo que vinha experimentando nos anos anteriores, mas manteve alguma atividade derivada da readequação das operações a um mercado menos ativo, ou a movimentações estratégicas em busca de localizações ou estruturas melhores em um cenário de valores de locação mais baixos. “Em 2017, estes movimentos de readequação devem se manter e, eventualmente, notaremos a retomada de novos projetos”, conta.
Jeremy Smith, diretor executivo – MRICS da Hines do Brasil Empreendimentos (Fone: 11 5504.7600), aposta que o mercado logístico no país deve começar a mostrar sinais de melhoras ainda neste ano, caso se torne realidade a expectativa do aumento do consumo em termos gerais. “Vale lembrar que os preços de aluguéis baixos devido à crise econômica criam um ambiente um pouco mais favorável à expansão com condições mais atrativas nesse primeiro momento. Hoje já temos previsão de que as taxas de juros vão continuar baixando, levando empresas a buscarem crédito para expandir. Creio que em 2018 já veremos um mercado mais ativo do que vimos em 2015 e 2016.”
Segundo Smith, o Banco Central está tomando medidas adequadas para trazer a inflação para o centro da meta e está baixando os juros. “Estamos indo no caminho certo em relação à política econômica, embora o país como um todo esteja ainda em alerta e qualquer flutuação ou oscilação mais acentuada pode voltar a gerar um clima de aversão ao risco ou expansão”, declara.
O diretor executivo da Hines acredita que o fator risco Brasil é algo para o qual devemos ficar atentos e que pode afetar não apenas o setor, mas, principalmente, a indústria, que sofreu bastante nos últimos três anos. “Porém, hoje conseguimos perceber que a melhora no consumo e, consequentemente o aumento na produção, devem acontecer de maneira gradual em 2017 e 2018”, analisa.
Por outro lado, a previsão da JLL (Fone: 11 3043.6900) para este ano é que as entregas de novos galpões continuem diminuindo. “Em 2016, apesar de ter ocorrido uma alta absorção bruta, também houve grandes devoluções de áreas, resultando em uma absorção líquida muito baixa, ou seja, o mercado teve um crescimento tímido”, comenta Jairo Meneghelli de Lima, gerente de transações imobiliárias.
Pesquisas realizadas pela empresa indicam que já foi atingido o ponto mais baixo da curva no ciclo imobiliário para este ano, então, a perspectiva é de crescimento do mercado, com elevação da absorção líquida, que deve subir ainda mais entre 2018 e 2019. “Somente graves fatores político-econômicos internos, ou uma crise externa, como ocorreu em 2008, poderão afetar nosso mercado e impactar drasticamente sua dinâmica”, complementa Lima.
Apostando na recuperação, Patrick Nathan Samuel, diretor da área industrial/logística da Newmark Grubb Brasil (Fone: 11 2737.3130), acredita que a vacância vai diminuir ao longo de 2017, com a desaceleração de novas entregas e o aumento das demandas por áreas de armazenagem, com os ainda tímidos sinais de otimismo demonstrados pelo mercado em geral.
Segundo o profissional, o segmento deve também ver a entrada de novos fundos de investimento buscando adquirir condomínios logísticos, bem como o crescimento do portfólio de grupos de investimento já presentes no país, através da construção de novos condomínios e aquisição de propriedades de outros grupos.
Na visão da Prologis CCP (Fone: 11 3018.6900), o mercado já está começando a retomar as atividades. “Temos visto as empresas se movimentarem mais nesse início de ano, o que tem nos deixado otimistas”, revela Hardy Milsch, presidente da companhia.
Na opinião de Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha Imóveis (Fone: 11 4777.9800), a expectativa é de retomada de forma moderada, chegando no final de 2017 com 50% menos vacância.
Diretor de desenvolvimento de condomínios logísticos da Catena e Castro Real Estate (Fone: 11 2355.9466), Mário Martins observa, entretanto, que estamos longe do fim da crise política, com consequências diretas na economia. “A credibilidade do governo ainda é vista com cautela.”

No foco
O e-commerce é o setor mais citado pelos entrevistados ao responderem quais nichos de mercado devem usar os condomínios logísticos com mais intensidade neste ano. Também fazem parte da lista as autopeças, os produtos farmacêuticos, o segmento alimentício e o varejo no geral.
Na GLP, os segmentos que mais estão demando são e-commerce, farmacêutico e autopeças, setores que necessitam de imóveis de alto padrão, como conta Dias. “O crescimento do e-commerce impacta positivamente na área de galpões, afinal, quanto maiores as vendas, mais Centros de Distribuições serão necessários para armazenar e distribuir rapidamente os produtos por todo o país. Menos impactada que as demais pela atual economia, a área farmacêutica exige requisitos específicos, como controle de temperatura, geralmente encontrados em uma edificação de qualidade e com infraestrutura adequada.”
Simone, da Herzog, diz que a logística ainda é responsável por 89% da ocupação desses empreendimentos, dos quais o e-commerce vem aumentando vertiginosamente sua participação e sendo ainda a principal atividade a demandar por esses espaços dentro dos parques logísticos industriais na próxima década.
Na Prologis, a maior demanda pelos empreendimentos tem vindo de Operadores Logísticos, para os mais diversos segmentos. “No entanto, temos percebido crescimento dos setores de e-commerce e atacarejo, que têm sofrido menos porque o modelo de negócio é mais adequado à realidade atual, de queda de renda das famílias e nível alto de desemprego”, explica Milsch.
Além desse segmento, também pode beneficiar-se da recuperação econômica a circulação de bens de consumo, como aponta Camargo, da Hill. “Ainda há o setor agrícola exportador, para o qual a crise não se manifestou, mas que enfrenta condições e adversidades que não passam predominantemente pelas infraestruturas de condomínios logísticos”, acrescenta.
Sobre o mercado de reposição de peças automotivas, Eduardo, da Colliers, diz que o setor reflete a queda das vendas de veículos novos e a necessidade de substituição de peças dos veículos usados. No que se refere ao setor farmacêutico, ele destaca o crescimento da expectativa de vida da população como fator de aquecimento da área.
Na outra ponta, Palocci, da Clarion Partners, conta que bens de capital, com baixo nível de atividade da capacidade instalada e altos estoques, ainda deve enfrentar dificuldades esse ano. Exportação e agronegócio carregam melhores perspectivas, em sua opinião.
Em relação ao e-commerce, segundo ele, o consumidor final está mais maduro quando se fala de comércio online, não só aceita como exige flexibilidade e alternativas de entrega, principalmente no que se refere a prazos. “Tecnologias disruptivas deverão impactar o mercado a médio e longo prazos, verticalizando a cadeia logística, em alguns casos, e diminuindo a necessidade de estoques no ponto de venda”, expõe.
Lima, da JLL, acrescenta à lista os setores de higiene e limpeza, bem como uma parcela do varejo. Já Silva, da Retha, destaca que o mercado está em crescimento para empresas de consumo e tecnologia/serviços.

Condomínios logísticos X self storage
É possível fazer alguma comparação entre condomínios logísticos e self storage? Definitivamente, não. São mercados muito diferentes, que não concorrem entre si. Lima, da JLL, explica que o segmento de self storage está inserido em áreas urbanas, com modulações específicas, contratos de curto prazo e utilização de imóveis com características totalmente diferentes dos condomínios logísticos. “Além desses fatores, seus ocupantes são, em geral, pessoas físicas e microempresas com demandas para pequenas armazenagens, muito diferente do perfil de ocupante dos condomínios logísticos, que têm demandas de armazenagem e logística maiores e mais complexas”, complementa.
Geoffroy, da Bresco, acrescenta que nos condomínios logísticos, em sua maioria, os produtos são verticalizados em estruturas portapaletes, alcançando facilmente alturas de 12 metros, com diversos níveis de estocagem e capacidade volumétrica muito superior ao self storage, que utiliza boxes individuais com pé-direito bem mais baixo.
Quanto à localização, o profissional diz que os self storages estão, usualmente, dentro das cidades em regiões de grande adensamento populacional, justamente pelo fato de serem voltados para atender pessoas físicas ou empresas de variados portes. “Os condomínios também podem estar localizados dentro das cidades, contudo, por conta de custo de viabilidade, normalmente são construídos na beira das principais rodovias de ligação entre os mercados”, conta.
Em relação ao padrão construtivo, os self storages são usualmente divididos em diversos pavimentos – otimizando o potencial dos terrenos –, não possuem docas elevadas para carga e descarga de carretas, bem como a capacidade do piso é inferior ao padrão logístico, dentre outras características.
Conforme analisa Camargo, da Hill, o self storage é uma modalidade de negócios que vem crescendo no Brasil, mas que não se relaciona diretamente com a que poderíamos chamar de “grande logística”. “Enquanto o self storage deve privilegiar acessibilidade e proximidade dos grandes centros urbanos, além de buscar valores de locação baixos muitas vezes aproveitando retrofits de estruturas concebidas para outros propósitos, a ‘grande logística’ deve procurar a circulação de veículos de carga de grande porte, estruturas enxutas e que permitam uma logística interior aperfeiçoada, grandes superfícies com alto padrão de construção de forma a garantir a boa operação e a integridade de grandes volumes de mercadorias novas”, explica.
Segundo Patrick, da Newmark Grubb, vale destacar que os valores de locação de self storage são altos quando comparados aos das operações realizadas em condomínios logísticos.

Investimentos
Acompanhe, a seguir, os investimentos que cada empresa entrevistada fará neste ano.
Autonomy – Golgi: Incorporadora e proprietária de condomínios logísticos de alto padrão no Brasil, fruto da parceria estratégica entre a canadense Cadillac Fairview e Autonomy Investimentos, a Golgi possui aproximadamente 130.000 m² de área locável construída no Rio de Janeiro e em São Paulo (Golgi Seropedica e Golgi Mauá). Conta também com 125.000 m² em construção, com previsão de entrega ainda neste ano do Golgi Duque de Caxias, RJ. A companhia pretende iniciar as obras do Golgi Jundiaí, em São Paulo, com mais 50.000 m², e tem outros 450.000 m² em fase de desenvolvimento. “Com isso, teremos um crescimento expressivo em 2017 no estoque para locação e também em termos de participação nos dois principais mercados do país”, expõe Costa.
Bresco: Mantendo o perfil patrimonialista e de longo prazo, a empresa continuará buscando projetos de build to suit (BTS) em todo o Brasil. “Realizamos mais de 40 projetos desse tipo na área de galpões ao longo de mais de 10 anos de história”, conta Geoffroy. A companhia também manterá o foco em operações de Sale-Leaseback com empresas e imóveis de primeira linha, bem como continuará os investimentos no Parque Corporativo Bresco Viracopos, localizado em Campinas, SP, cujo montante total investido chegará, ao final do projeto, em mais de R$ 1 bilhão.
Catena e Castro Real Estate: Para 2017, o escopo empresarial está direcionado a estudos de áreas para desenvolvimento de condomínios logísticos com uma estratégia de investimento prevista para 2018. Estão sendo efetivadas análises para projetos que possam agregar necessidades operacionais com a operação BTS.
Clarion Partners: A empresa tem potencial de expansão nos projetos atuais, que sairão do papel de forma planejada, de acordo com a retomada de mercado. “No Distribution Center Cabreúva, SP, por exemplo, apesar de haver área de expansão e reserva estratégica para projetos BTS, temos um espaço de 30.000 m² para ocupação imediata, em configuração cross-docking, único na região”, explica Palocci, acrescentando que o desenvolvimento faseado permite um monitoramento adequado para a entrega de novos espaços. Aquisições de ativos performados e oportunidades em geral que apresentem bons fundamentos também estão sendo avaliados.
Colliers: A consultoria imobiliária já implantou a Plataforma Nacional Logística para realizar atendimento comercial diferenciado aos proprietários. Constantemente, investe em inteligência de mercado para proporcionar relatórios e apresentações com análises quantitativas e qualitativas sobre o mercado de condomínios logísticos Classe A no Brasil. “Nosso market report é exemplo de como nossos investimentos têm aprimorado ainda mais nossa forma de monitorar o mercado e mostrar isso aos nossos clientes”, expõe Eduardo.
GLP: Como segue o calendário asiático, a empresa, no momento, está no quarto trimestre do ano fiscal de 2017. A meta foi completar US$ 50 milhões de projetos em desenvolvimento referente a 98.000 m² e iniciar US$ 50 milhões em obras de 108.000 m². “Ainda não podemos divulgar a nossa meta de investimento para o ano fiscal 2018, que vai abril de 2017 a março de 2018”, conta Dias. Em 2016, a companhia entregou mais um galpão de 12.000 m² no GLP Guarulhos, além do GLP Cajamar, ambos em São Paulo, com dois galpões de 78.000 m², totalizando 90.000 m². E, ainda, iniciou duas obras no Rio de Janeiro, com entregas previstas para 2017. Os galpões em construção, dois localizados em Duque de Caxias e um em Irajá, adicionam 98.000 m² ao portfólio da empresa. “Continuaremos por esse caminho em 2017”, garante o presidente.
Herzog: O Grupo Herzog atua no Brasil há mais de 100 anos, em várias atividades industriais e comerciais. Neste ano, a empresa vai investir em tecnologia.
Hill International: A gerenciadora de projetos pretende, em 2017, manter proximidade com grande parte dos principais investidores no mercado de gerenciamento de projetos logísticos, prestando apoio a futuros projetos.
Hines: Sempre está em busca de oportunidades, analisando novos desenvolvimentos no mercado brasileiro como um todo, dando ênfase a São Paulo, Rio de Janeiro e Manaus.
JLL: A empresa está investindo continuamente no segmento de condomínios logísticos. “Temos uma forte atuação na representação de ocupantes e, também, estamos fortalecendo cada vez mais a área de representação de proprietários de imóveis”, conta Lima. A área de Pesquisa e Inteligência de Mercado fornece valiosas informações para que a companhia possa ajudar os clientes a tomar as melhores decisões imobiliárias. A JLL implantou uma plataforma de corretores associados para ampliar a cobertura e a atuação no mercado nacional e está aumentando de forma contínua a quantidade de seus profissionais.
Newmark Grubb: Há planos para aumentar as equipes da área industrial/logística e escritórios, investir na capacitação destes colaboradores e expandir a atuação na comercialização de condomínios logísticos e galpões isolados.
Prologis CCP: A empresa manteve seu planejamento para construção de novos empreendimentos e está trabalhando na comercialização das áreas entregues recentemente. Seu foco de atuação está concentrado em São Paulo e Rio de Janeiro, com destaque para áreas próximas a grandes centros comerciais e saídas para as principais rodovias. “Estamos deixando nossos terrenos preparados para um próximo ciclo de desenvolvimento”, revela Milsch.
Retha: Neste ano, a companhia está investindo no retrofit de dois galpões: Arujá, com 80.000 m², e Santo André, com 40.000 m², ambos em São Paulo.

TAG Investimentos passa a ser sócia da Alianza
A Alianza Investimentos (Fone: 11 3073.1516), gestora de recursos e desenvolvedora de projetos imobiliários corporativos, anunciou a chegada de um novo sócio para fortalecer sua estrutura. A TAG Investimentos (Fone: 11 3474.0000), multi-family office, com mais de R$ 3 bilhões sob gestão, passa a fazer parte do capital social da Alianza.
As empresas já possuíam em sociedade, desde o início de 2015, um bem-sucedido fundo de investimentos imobiliários com três imóveis adquiridos ou desenvolvidos com contratos de built-to-suit com um volume de investimentos da ordem de R$ 120 MM. Este fundo, que acaba de completar dois anos de atuação, tem relevante resultado acumulado e passará a ser totalmente gerido pela Alianza, que concentrará todas as iniciativas imobiliárias do grupo.
Os dois sócios fundadores da Alianza, Ricardo Madeira e Fábio Carvalho, permanecerão à frente da companhia, que será reforçada pela expertise financeira e pelo amplo acesso de capital da equipe da TAG.
Com a associação, a Alianza passará a ser um braço de investimentos imobiliários da TAG para projetos estruturados e desenvolvimentos comerciais e logísticos, dando suporte, compartilhando know-how e gerindo os projetos e os fundos imobiliários para investidores que já são clientes TAG e outros que passarão a investir diretamente na Alianza.