Com crescimento impulsionado pelo e-commerce, condomínios logísticos se preparam para novos tempos

O maior uso da tecnologia deve tornar os condomínios mais conectados, mais ligados à indústria 4.0. Também as questões ambiental e de localização serão fatores básicos nas unidades, esta última estimulada pelo movimento do last mile.

Com queda da vacância, em 2019, de 3,8 p.p. em relação a 2018 e um aumento sequencial do preço pedido médio do país (3,5% comparado ao mesmo período do ano anterior), o sentimento é de otimismo para 2020 no que se refere aos condomínios logísticos. Está prevista a entrega de 1,5 milhão de metros quadrados neste ano, sendo 412.000 m² fora do eixo Rio-São Paulo – segundo informações da JLL.

Estes dados mostram que, após anos sentindo os efeitos da crise econômica, agora os condomínios já conseguem ver uma luz no final do túnel. E há um grande agente impulsionador do uso destas instalações: o e-commerce (veja também, nesta edição, matéria sobre o desempenho e a logística neste segmento).

Tomador de espaço

Danilo Biajoli, gerente de Desenvolvimento de Negócios da Bresco Investimentos, é bastante enfático nesta questão. “Acreditamos que o e-commerce é, hoje, o maior impulsionador do crescimento de condomínios logísticos. No Brasil, o comércio eletrônico vem registrando crescimento acima de dois dígitos nos últimos anos, muito superior ao crescimento do varejo tradicional.

De forma mais ampla, entendemos que essa é uma tendência mundial, de mudança nos hábitos de consumo, que ainda é embrionária no Brasil, e por isso ainda apresenta muito espaço para
expansão”, diz o gerente da Bresco. De fato, Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, destaca que a rápida expansão do setor nos últimos anos tem liderado a procura por condomínios logísticos. “Em 2019, o comércio eletrônico representou quase 50% das novas locações da GLP no país. Nos últimos três anos, esse mercado dobrou sua representação na ocupação do nosso portfólio de
instalações logísticas. Hoje, 40% do total de locações da GLP no Brasil são de operações relacionadas ao comércio eletrônico. Em 2016 eram cerca de 20%”, comprova Dias.

Steven Mathieson, managing director da Hines do Brasil, também aponta que a demanda do e-commerce é constante e a tendência do aumento desse setor é exponencial. “Vivenciamos isso dentro do nosso portfólio com expansão da área locada por parte de algumas empresas que estão montando sua operação online, e outras que já buscam ampliação pelo aumento nessa área.”

Simone Santos, sócia-fundadora da SDS Properties, diz que a atividade do comércio eletrônico vai na contramão de várias outras que foram abaladas pela crise e atende a uma mudança de comportamento na forma de compra dos brasileiros. Por isso cresce organicamente. “Essa atividade é tão importante para o segmento de galpões que percebemos que a vacância está principalmente concentrada em galpões modulares e com localização mais distantes. Os condomínios que foram pensados para o e-commerce estão com desempenho bem melhor”, acusa Simone.

O CEO da Marmara Consultoria em Negócios, Adriano Theodoro, por sua vez, lembra que a tomada de espaço pelos e-commerces tem acontecido em nível global. “Não podemos dizer que no Brasil será diferente. Aliás, já é aqui também, basta ver o volume de espaço tomado por empresas como Amazon, Mercado Livre e Magalu num único ano, mesmo que ainda sofram com heranças do final de crise. O hábito de consumo está mudando cada vez mais. Vemos empresas investindo em atendimento e prestação de serviços online. A loja física está morrendo. Até compras em farmácia e supermercado fazemos através de um app. E não estamos falando de apenas um player não, podemos listar várias empresas oferecendo estes serviços.”

Assim, segundo Theodoro, é inevitável dizer que o mercado de galpões logísticos terá uma importante absorção pelo e-commerce. Isso é uma realidade e os desenvolvedores já estão se reparando para entregar produtos que atendam a este novo cenário. “Se há alguns anos falava-se que o maior volume de demandas localizava-se a tantos quilômetros do Rodoanel, hoje o ponto de referência já virou avenidas ou locais dentro da cidade.” Na verdade, o e-commerce é um impulsionador dos condomínios pelo fato de demandar grandes áreas e movimentar uma robusta e importante cadeia de empresas que atuam diretamente ou indiretamente neste segmento. “Para o nosso negócio, por exemplo, é o caso de transportadoras e dos Operadores Logísticos”, alega Guilherme Gramiscelli Trotta, diretor comercial da LOG Commercial Properties – LOG CP.

Importante destacar, ainda segundo Trotta, que o número de brasileiros que já fizeram pelo menos uma compra pela internet e que depois repetiram este processo ainda é muito tímido no Brasil: inferior a 20%, segundo consultorias do segmento. Isto mostra um mercado promissor e um universo enorme de crescimento. Aliados ao forte crescimento de compras online estão os prazos de entrega, cada vez mais curtos, o que faz com que estes players demandem áreas de armazenagem cada vez mais próximas ao consumidor final em todo o território nacional.

Mário Sérgio S. Gurgueira, diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield, também aponta que o e-commerce vem sendo o principal canal de vendas dos grandes varejistas e, com isso, sua demanda por espaço para distribuição só vem crescendo. Hoje, diz Gurgueira, os setores de varejo e manufaturas representam cerca de 44% da ocupação em condomínio logísticos no Estado de SP, maior centro consumidor do país. Com as perspectivas positivas da economia, que devem impulsionar o consumo, esse segmento certamente deverá crescer ainda
mais em 2020.

Roberto Miranda de Lima, CEO da Autonomy Investimentos, também credita ao e-commerce a grande tomação de espaço no segmento de condomínios logísticos no Brasil. “Temos ainda conversado com outros setores, como os de varejo tradicional, indústrias e farmacêuticas, todos se preparando para o crescimento do PIB dos próximos anos, porém, o e-commerce ainda é o maior usuário.”

Antonio de Oliveira Moyses, gerente comercial da BBP – Brazilian Business Park, também aponta que há maior demanda em área continua para operações de e-commerce, que cada vez mais passa a ser a modalidade preferida do consumidor final, mas há também consolidação de plantas de outros segmentos, além do retorno da procura por prédios por empresas que ainda não possuem planta no Brasil – esse era um perfil de cliente que estava “extinto” nos últimos anos no país.

Renan Cardoso, analista de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL, é outro profissional que diz ser inegável que o e-commerce, juntamente com o varejo, estão entre as maiores tendências no mercado logístico atual e algumas das maiores transações de 2019 foram justamente para este segmento, e muito provavelmente, ao longo de 2020 este movimento irá se manter e se espalhar ainda mais pelo Brasil. A própria JLL já tem recebido demandas recentes para este setor para Rio de Janeiro, São Paulo e proximidades de outras importantes capitais.

É preciso compreender que passamos por um processo de transformação, no qual o digital ganha força. “O faturamento do comércio brasileiro deve terminar o ano, de acordo com os dados da Fecomércio SP, com faturamento de R$ 783 bilhões. O comércio eletrônico R$ 60 bilhões. Os números mostram o potencial de crescimento do comércio eletrônico e por tabela, o quanto poderá alavancar em termos de ocupação”, salienta João Carlos Fernandes, diretor da Sempre Negócios. Por outro lado, ainda de acordo com ele, setores como os de medicamento, cosméticos e alimentos também terão papel fundamental nas ocupações. E, embora considere o e-commerce como o grande impulsionador do segmento de condomínios logísticos, Marino Mário da Silva, diretor-presidente da Retha Imóveis, também aponta que os mercados de indústria e comércio estão em crescimento, no que diz respeito ao uso dos condomínios.

Desde 2015, a Fulwood, segundo seu diretor comercial, Fernando Pasmanik Schilis, vem observando um grande crescimento das empresas de e-commerce nos condomínios logísticos. Com a melhora da economia e o aumento das compras, principalmente online, a tendência é que essas empresas cresçam ainda mais, demandando instalações modernas, que proporcionem eficiência, com localização estratégica e infraestrutura completa, buscando sempre otimizar e reduzir seus custos. “Temos notado que as empresas de e-commerce estão se instalando em áreas com incentivos fiscais e próximas à cidade de São Paulo”, diz Schilis.

Guilherme Rossi, diretor-presidente da GR Properties, lembra que o desafio do e-commerce agora é fazer a entrega no mesmo dia. Para isso, a logística last mile precisa estar muito bem resolvida em termos de custo. “A solução talvez seja ter um galpão mais urbano, dentro da cidade, perto dos clientes.”

Otimização

Logicamente, para atender a esse crescimento de demanda, o mercado de condomínios logísticos precisou criar e oferecer novas soluções, além de promover mudanças nos conceitos de espaço. Enfático, Theodoro, da Marmara, destaca que a eficiência nunca esteve tanto na boca de todos como agora. Segundo ele, o mercado não tem mais espaço para produtos antigos, com excesso de áreas não produtivas, marquises enormes, etc. Esta onda da absorção pelo e-commerce vai demandar cada vez mais galpões eficientes, preparados para uma operação de cross docking pujante, agilidade na retirada, na manobra, na entrada e saída de veículos, volume de armazenagem e pouca profundidade de galpão. Trata-se de um processo natural de qualquer mercado. Um cliente cada vez mais sofisticado em suas operações se torna mais exigente em sua cadeia de fornecimento, o que, consequentemente, faz com que as outras cadeias também busquem aperfeiçoamento.

Armando Fregoso, SVP, Country Manager da Prologis, também ressalta que, considerando que o e-commerce continua a crescer no Brasil, os usuários buscam otimizar as operações, tornando-as mais eficientes, ou seja, procurando galpões mais modernos com áreas maiores para os pátios de manobras dos caminhões, bem como especificações de design que também busquem essa eficiência, tanto do ponto de vista ambiental quanto operacional.

De fato, o mercado vem, cada vez mais, se adaptando às necessidades dos tomadores de espaço. Antigamente, os projetos eram pensados exclusivamente em produzir área locável, sem preocupação com a operação em si. Muitos empreendimentos tinham áreas de escritórios e marquise desproporcionais à área de armazenagem.

Hoje – continua Gurgueira, da Cushman & Wakefield – isso mudou. “Os projetos privilegiam a eficiência do galpão, ou seja, a área onde o cliente produz valor, a área de armazenagem. Aspectos de eficiência energética e de preservação do meio ambiente também têm sido cada vez mais vistos nos projetos – a inclusão de geração de energia por painéis solares, por exemplo, vem se tornando uma tendência para os novos empreendimentos. Novas tecnologias aplicadas à gestão do condomínio e sua segurança também estão sendo implementadas. Enfim, os incorporadores
e grandes proprietários de galpões logísticos estão muito mais conscientes de que é importante que o cliente esteja bem atendido, e esse será o diferencial entre os empreendimentos.” E o diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield adverte: os condomínios que não se adaptarem a essa nova realidade terão maior dificuldade de locação e/ou em ter os melhores aluguéis.

Simone, da SDS Properties, também destaca que os projetos pensados para o e-commerce precisam apresentar melhor eficiência, ou seja, melhor relação entre a área locável e área de armazenagem. Esse é o primeiro ponto, mas não o único, segundo ela. Localização com acesso fácil pela rodovia é fundamental. Docas, pátios para manobra, pé-direito de 12 metros, sprinklers, pisos resistentes, iluminação natural e de lead, relação entre largura e comprimento do galpão, pensando na melhor distribuição dos paletes e circulação dos monta-cargas, são todos pontos que precisam ser bem projetados.

“Quando pensamos em comércio eletrônico, vem em mente o chamado desafio da última milha. Duas situações são fundamentais, primeiro a localização. A empresa não precisa estar próxima da cidade, tem de estar dentro da cidade. Em segundo está a eficiência. Acredito que os galpões deverão ser mais pensados no sentido da proporção ABL x Armazenamento.

Maior armazenamento em relação às outras áreas construídas. Ninguém quer pagar por áreas não operacionais. As áreas administrativas têm diminuído com os recursos tecnológicos.” Fernandes, da Sempre Negócios, evidencia, também, a construção de naves com possibilidade de cross docking. Basicamente construídas com docas em duas laterais opostas. Ótimo para Operadores Logísticos, pois permitem rápida distribuição, entretanto com valores de locação superiores à média, pois ocupam mais espaço e requerem mais terreno.

Claro que a eficiência dos galpões é sempre desejada, mas depende da demanda da empresa que irá ocupá-la. A JLL atendeu recentemente diversos tipos de companhias, as que procuram galpões totalmente diferentes, as que necessitam de maior pé-direito e capacidade de piso, outras que precisam de maior área de mezaninos e escritórios, galpões cross docking, galpões com maior ou menor número de docas, entre outras especificidades.

Segundo Cardoso, da JLL, existem demandas para os mais diversos tipos de produtos, mas é claro que é importante que os proprietários se mantenham atentos ao mercado para oferecer opções atrativas e que atendam e otimizem estas demandas. Mathieson, da Hines do Brasil, lembra, por sua vez, que uma estratégia que vem sendo muito utilizada pelo mercado é a entrega de galpões sem área de mezanino, mas com previsão para ser construído conforme demanda do locatário – assim ele não paga por área que não irá utilizar. “Iluminação em LED hoje em novos projetos é imprescindível, de tal maneira que estamos em conjunto com alguns locatários alterando o sistema de iluminação. Além disso, novos projetos devem analisar a viabilidade de energia solar pensando em oferecer um custo menor de energia ao inquilino, e um projeto de portaria eficiente, pois as demandas de e-commerce têm grande operação com VUCs, carros de carga menores, e até mesmo motos, o que não foi pensado nos projetos existentes.”

Trotta, da LOG CP, aponta que localização continua sendo um dos principais diferenciais de um condomínio logístico. Além da localização
estratégica, a eficiência de armazenagem de um galpão, combinada com robustos pátios internos e externos, bem como a existência de áreas de
apoio que recebam confortavelmente os funcionários das empresas que locam estes espaços, constituem hoje os principais fatores de decisão
por um ou outro projeto.

Marcelo Biagi Sleiman, gerente comercial da Brookfield Properties, também relaciona os quesitos dos novos condomínios logísticos: iluminação e ventilação natural, mezanino de acordo com a demanda, maior relação de docas/m², qualidade e capacidade do piso, geradores para áreas comuns e privativas, pé-direito, modulação dos pilares, condomínios com pátio para caminhões, dimensionamento dos módulos, tecnologias para melhorar a gestão do condomínio e segurança, entre outros.

Silva, da Retha, cita que os galpões tiveram de ser os mais flexíveis possíveis, tanto no aspecto armazenagem quanto nos escritórios, com pátio e docas que se adaptem a todo tipo de veículo. Outro item é o baixo custo operacional que envolve sustentabilidade, tais como placas fotovoltaicas, sistemas de reúso de água e esgoto.

Finalizando esta questão, Dias, da GLP Brasil, afirma que instalações logísticas eficientes contam com segurança de alto padrão 24 horas por dia e permitem a verticalização da armazenagem e o máximo aproveitamento da área efetiva de estocagem. “São atributos que oferecem eficiência na armazenagem e agilidade na movimentação e distribuição das mercadorias, bem como economia de recursos. Imóveis de alto padrão também dão atenção especial a medidas de sustentabilidade, que reduzem o consumo de energia e reutilizam a água das chuvas. Em diversos empreendimentos da GLP, a redução do consumo de energia para iluminação chega a 100% com a utilização de iluminação natural, operando com as luzes desligadas, ou em até 70% com o uso de lâmpadas LED.”

Futuro

Com toda esta previsão de mudanças e novas exigências, como será o futuro dos condomínios logísticos, em termos de tecnologias, novos
nichos de mercado, etc.? Moyses, do BBP, acredita que o emprego de novas tecnologias de materiais na construção sempre será uma constante, porém, vê a informatização dos
condomínios como um novo avanço, de modo a deixá-los mais conectados, mais ligados à indústria 4.0. A segmentação para nichos é outra tendência – o mercado B2C já atesta há algum tempo sucesso, e o B2B no segmento de galpões não será diferente.

Tecnologia também é a tendência apontada por Sleiman, da Brookfield. De acordo com ele, o mercado está cada vez mais competitivo e as empresas
devem buscar novas tecnologias para melhorar a eficiência e reduzir os custos de ocupação. “Acredito que teremos muitos avanços na área de
energia, principalmente na solar.”

Dias, da GLP Brasil, também salienta que, para acompanhar as exigências do novo perfil de consumidor, que compra cada vez mais online, independentemente do nicho, é preciso incorporar tecnologia às empresas e, assim, melhorar os serviços de logística e promover uma boa experiência de compra. São mais de 1,8 bilhão de millennials ao redor do mundo, que cada vez mais compram pela internet e estão conectados mais de 28 horas por semana.

Ainda segundo ele, a evolução da tecnologia que vai acontecer nos próximos cinco anos vai superar toda a evolução dos últimos 20, por isso tecnologia é a palavra-chave para o futuro do setor, já que é o grande viabilizador da melhoria dos serviços logísticos. “Veremos cada vez mais tecnologia em espaços logísticos, principalmente em grandes centros urbanos, onde as demandas crescerão cada vez mais puxadas pelo e-commerce. Desta forma, veremos uma escassez de oportunidades por se tratar de localizações mais adensadas, o que fará com que novas tecnologias sejam colocadas em práticas para atender essa demanda reprimida. O que não é uma realidade ainda no Brasil, como galpões multiandares, certamente será idealizado.”

De forma simples e de fácil entendimento – continua Theodoro, da Marmara –, para esta demanda em centros urbanos, para o famoso last mile, o desafio será aumentar o metro cúbico sem aumentar o metro quadrado, seja usando maquinários e automações que permitam trabalhar em pé-direito acima do padrão, como estruturas autoportantes e os multiandares já citados, seja utilizando outras soluções criativas, como armazenagens em subsolos, que também já são uma realidade nas grandes cidades.

Na visão de Gurgueira, da Cushman & Wakefield, o desafio de entregar as compras no menor tempo possível exigirá a modernização dos processos logísticos e, por consequência, dos prédios que as abrigam. Talvez tenhamos operações que precisem ser descentralizadas para disponibilizar as mercadorias para entregas em horas (last mile). Isso cria uma oportunidade para diversos canais de distribuição dentro dos grandes centros, o que já vem ocorrendo, mas os grandes volumes ainda terão de ser armazenados em galpões no entorno dos grandes centros consumidores, o que não deve mudar no curto/médio prazos. “Em linhas gerais, o mercado deve continuar demandando mais espaço e novas tecnologias para barateamento do custo de armazenamento, ao mesmo tempo em que buscará alternativas para atender aos consumidores rapidamente. Para distribuições dentro de São Paulo, por exemplo, os operadores já estão se adaptando e utilizando espaços até então impensados. Talvez este seja o momento de os empreendedores começarem a pensar em galpões com dois andares, como acontece no Japão”, prevê o diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield.

Simone, da SDS Properties, ressalta que o mercado é muito dinâmico, especialmente porque o desempenho da logística das empresas está ligado ao comportamento de nós, consumidores, e, para isso, precisa ter uma leitura rápida para não perder mercado. Como consumidores, buscamos cada vez mais qualidade, agilidade, preços competitivos, nos preocupamos com o compromisso das empresas com temas como inclusão, meio ambiente. “Por conta disso tudo, a cadeia logística estará cada vez mais automatizada, perto dos consumidores – abrindo um caminho para o last mile – em galpões bem localizados e com excelente eficiência. Esses dois pontos nunca vão mudar.”

Certamente, o mercado futuro de condomínios logísticos deve passar por uma grande transformação, relacionada às mudanças nos hábitos de consumo e à exigência de entregas de produtos em um prazo cada vez menor. Consequentemente, continua Biajoli, da Bresco, a demanda por galpões localizados dentro dos principais centros consumidores, com áreas de armazenagem menores e com fluxo de veículos muito grande, é cada vez maior. “Eu acredito muito em galpões urbanos, menores, que podem ser locados por curtos períodos, como 30 dias, por exemplo”, acrescenta
Rossi, da GR Properties. Silva, da Retha, também aposta que o novo nicho será para galpões menores e mais centrais, para atender ao consumo, que busca cada vez mais rapidez nas entregas. A construção não ficará somente em big box, mas também em espaços menores e o mais próximo possível do centro da cidade.

Pensamento semelhante tem Cardoso, da JLL. Segundo ele, impulsionadas principalmente pelo movimento do last mile, as empresas vêm buscando espaços menores dentro dos centros urbanos – essa ainda é uma solução complicada, por conta dos preços e falta de espaço nas áreas mais centrais. “Observamos algumas tendências internacionais e que em pouco tempo podem estar chegando por aqui, como os galpões multinível, por exemplo. Nossa equipe de Nova York está participando de alguns projetos como este para buscar opções para nossos clientes”, completa o analista de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL.

De fato, a última milha será um desafio a ser vencido. Esse é o grande desafio. Como estar próximo de seu consumidor? De que forma poderemos superar custos mais elevados de terrenos próximos a grandes centros, o impacto urbano e as restrições de tráfego? Fernandes, da Sempre Negócios, responde às suas próprias perguntas: “Acredito que os condomínios futuros deverão ser pensados como centro de negócios. Há espaço para construção de áreas destinadas a coworking, com foco em agências, aduaneiros e despachantes, além, é claro, start-ups. A tendência será compartilhamento.

A tecnologia terá papel fundamental no desenvolvimento de sistemas robotizados de armazenamento. Principalmente para otimização de espaços”, acentua o profissional. Ainda quanto à localização, é evidente que nas capitais e nas proximidades do principal aeroporto haverá demanda por espaço de qualidade. O tamanho da cidade e da região ao redor que serão atendidas
definirá o tamanho de um potencial projeto. “Quanto às especificações, além dos recursos já mencionados, acreditamos que os galpões fora das cidades devem ter aumento de pé-direito e automação, o que impactará na demanda de energia”, aponta, agora, Mathieson, da Hines do Brasil. Lima, da Autonomy, aposta no segmento de condomínios logísticos de alta qualidade. “O Brasil possui um estoque de galpões logísticos muito antigos, com custos de ocupação e manutenção altos. Por isso, há um grande mercado em potencial, tanto que, nos próximos três anos, temos a expectativa de dobrar o tamanho de nossa área locável.”

Definir o futuro dos condomínios logísticos é o grande desafio para as empresas que operam no segmento, segundo Trotta, da LOG CP: falar de iluminação em LED, reúso sustentável de água, coleta seletiva de resíduos, geração de energia e uso de sensores que geram informações diversas para seus inquilinos já não é falar mais de inovação – isso hoje acaba sendo uma tendência de padrão de entrega.