E-commerce é o principal responsável pela descentralização e ampliação da quantidade de CDs

Mas, é bom destacar, os custos logísticos, a ampliação da área de atendimento e os incentivos regionais também têm contribuído para esse processo. Junto com os diferentes padrões tributários, as empresas com forte atuação local e as indústrias.

A concentração dos Centros de Distribuição, segundo a Brookfield, continua nos principais polos consumidores, principalmente em São Paulo – que possui cerca de 75% desses galpões –, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Como o mercado está em crescimento, novas regiões passam a fazer parte do mapa logístico do Brasil: as empresas estão explorando mais as regiões no interior e novas capitais, como Fortaleza, CE, Salvador, BA, Vitória, ES, e Porto Alegre, RS, além de cidades em outros locais do país, como Itajaí, SC.

Então, fica a pergunta: quais os motivos que levam hoje à descentralização dos CDs? Trata-se de uma tendência ou de uma ação momentânea? Por quê?

“Entendemos que não se trata exatamente de uma descentralização, e sim de um aumento no número de parques logísticos em novas regiões, que vem sendo acompanhado também por um acréscimo considerável nas principais regiões. Uma das principais causas desse aumento é a mudança no hábito de consumo da população. A variedade de itens adquiridos pela internet aumentou e, hoje em dia, por exemplo, é mais comum que usuários realizem a compra de bens perecíveis pela internet em comparação com a década passada, o que gera a necessidade de novos galpões adaptados a essa realidade e mais próximos dos polos consumidores. Esses parques dispersos, inclusive, podem não ser tão grandes quanto os encontrados nos grandes centros, mas são proporcionalmente adequados para atender a demanda local”, avalia Marcelo Sleiman, responsável pela Área de Investimentos em Parques Logísticos da Brookfield.

“Além disso, esse público consumidor não está mais tão concentrado em determinadas regiões, já que esse é um hábito que cresce em todo o Brasil. Logo, diminuir o custo e o tempo de entrega para novos mercados se faz necessário”, completa Éder Medeiros, fundador e CEO da Melhor Envio.

Rafael Fonseca, sócio, CFO & diretor de Relações com Investidores da Bresco, também avalia esta descentralização pelo lado do crescimento do e-commerce. “O custo do frete e a velocidade de entrega são os principais fatores de conversão e fidelização do cliente on-line. Ao mesmo tempo, o valor de locação de um Centro de Distribuição representa apenas uma pequena parcela do custo total da operação logística de um varejista. Então, o aumento da penetração do e-commerce no varejo brasileiro, impulsionado desde o início da pandemia de 6% para 11%, acelerou a busca de grandes varejistas por galpões logísticos próximos aos principais centros de consumo do país.”

Andre Pereira Rezende, sócio da BTS, também entende que a tendência de descentralização dos CDs visa alcançar uma logística mais ágil e eficiente, permitindo uma gestão mais regionalizada da distribuição e entrega de mercadorias. A cada dia, a disponibilidade, custo do frete e o prazo de entrega dos produtos são fatores relevantes no momento da compra pelo mercado consumidor, bem como na formação do preço do item em questão ofertado aos clientes, o que se relaciona diretamente com a competividade da empresa no mercado. “Em nossa visão, essa é uma tendência de mercado e tende a se manter no futuro.”

A pandemia do COVID-19 acelerou e contribuiu bastante para essa tendência, continua Rezende: o imediatismo e a disponibilidade de produtos tornaram-se fatores cruciais para as empresas. “Vale ressaltar, ainda, a redução da participação dos Correios como veículo de entrega e a verticalização da cadeia logística pelos principais players de mercado, que atuam de ponta a ponta em toda a cadeia.”

Augusto Ghiraldello, co-fundador e vp executivo da Invent Smart Intralogistics Solutions, também destaca que este imediatismo é uma cultura já estabelecida socialmente. Os clientes não querem esperar e as grandes empresas, assim como os escritórios de arquitetura, estão tendo que se adaptar a essa nova realidade para atender a demanda. Um movimento adotado por elas é a descentralização dos transit points e Centros de Distribuição para ganho de agilidade — estratégia que permite o atendimento em armazéns avançados, facilitando e agilizando o processo de entrega.

“Em um cenário competitivo, empresas disputam por maior agilidade, qualidade, preço e fidelização dos clientes com seus produtos e serviços. A concorrência é cada vez mais estudada para assegurar vantagens e diferenciais que auxiliem na captação de novos clientes, além de manter os já existentes. Ter um planejamento de distribuição ágil é uma parcela muito importante para garantir a satisfação dos consumidores. Por isso, o transit point é uma estratégia eficaz para o varejo”, completa Ghiraldello. 

Mariana Schilis, diretora da Fulwood, também aponta que o crescimento das vendas on-line, refletido principalmente pela pandemia, levou a um aumento na demanda por espaços de armazenagem e distribuição, principalmente aqueles com boa localização e adequados à logística, com facilidade de acesso às principais rodovias do País, ocasionando um boom no mercado de galpões e condomínios logísticos.

“Deixar de concentrar o estoque em um único local é uma estratégia que tem sido adotada por empresas de diversos portes, garantindo maior agilidade e qualidade nas suas entregas”, explica Mariana.

A análise de Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, segue caminho semelhante. “Para se manterem competitivas neste mercado disputado, as empresas do setor têm buscado instalações que, além de alta eficiência logística, ofereçam uma localização estratégica, capaz de reduzir os custos e o tempo de transporte das mercadorias. Para esses grandes players, o processo de descentralização faz parte de um movimento conhecido como ‘fly to quality’, pois compreendem que, para conseguir operar entregas ágeis para qualquer lugar do país, é necessário ampliar o alcance de sua rede de Centros de Distribuição, posicionando-os em locais estratégicos, próximos às principais rodovias e aos maiores centros consumidores do país.

Outro aspecto desse movimento que também contribui para a descentralização – continua Dias – é a busca pela otimização do last mile, o trecho da cadeia logística localizado mais próximo do endereço do consumidor final. Esse é hoje um dos grandes desafios de qualquer operação logística e um dos fatores decisivos na percepção de um cliente quanto ao nível de serviço, a agilidade e a confiabilidade de determinada empresa. “Abastecidos pelos grandes CDs, que não necessitam mais estar dentro dos mercados consumidores, os armazéns last mile contribuíram para a descentralização das operações, gerando novos polos de armazenagem. Não é tendência, é um fato baseado no novo hábito de consumo do brasileiro”, completa Marco Antonio de Oliveira Moyses, gerente Comercial do Grupo BBP.

Adriano Theodoro, CEO da Marmara, também pondera que a descentralização tem mais a ver com o tipo de operação do que com um momento ou tendência. “O que é uma tendência é a conversão e, consequentemente, o aumento das vendas através dos canais on line, o que demanda, como diferencial na última perna (last mile), a agilidade na entrega e, também, a facilidade da logística reversa. Frente a isso, para atender o grande desafio da logística, que é o menor tempo no menor custo, faz todo sentido estar o mais próximo possível do seu consumidor final. E isso gera o movimento de descentralização dos CDs.”

Já a análise de Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty, considera que, com o aumento do poder de consumo no Brasil, foi se criando uma necessidade de ter outros Centros de Distribuição espalhados pelo país e não somente nas grandes capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro. Para Demeterco, o mercado de consumo vem aumentando expressivamente nos últimos 20 anos, então as empresas precisaram se adaptar para ficarem mais relevantes e competitivas. “Isso é um processo que não vem de hoje e está ocorrendo desde que o país começou a ter taxa de juros mais baixas, controle da inflação e quando o consumo das famílias aumentou com a melhora do poder aquisitivo. Foi uma demanda importante ter CDs mais próximos dos mercados consumidores para um país dessa dimensão”, pontua o presidente da Capital Realty.

Ainda segundo ele, definitivamente não é uma ação momentânea, é uma tendência forte. “Hoje, as empresas demandam uma eficiência melhor de logística para atender a esses mercados. A indústria tem capacidade para ter uma venda relevante e expressiva, então ela quer ter infraestrutura perto dos centros consumidores. Com isso houve um crescimento muito grande de operações logísticas. Hoje, uma empresa que quer ter um CD em uma outra capital ou outro centro consumidor, tem uma oferta de Operadores Logísticos nessas regiões muito grande. Antigamente havia muita operação própria, o que era uma barreira. Se a empresa estava em São Paulo e queria ir para o Rio Grande do Sul, ela teria que construir um armazém próprio. Hoje a empresa quer que o produto esteja mais presente, por exemplo, em Manaus, AM, essa empresa vai alugar um CD ou contratar um Operador Logístico que fará a distribuição da sua carga. As empresas estão querendo outros Centros de Distribuição fora das capitais, incluindo interior. É uma tendência forte, o país não vai diminuir.”

De fato, também para André Romano, gerente Industrial, de Logística e Data Center da JLL, a descentralização dos CDs é uma necessidade intrínseca de mercados como o do Brasil – ou seja, onde há grande distância geográfica entre aglomerações populacionais –, sobretudo quando há déficit de infraestrutura de transportes. “O Brasil é um país continental e dependente do transporte rodoviário, por isso a descentralização é uma necessidade há muito tempo. Empresas de alcance nacional já possuem essa capilaridade há algum tempo, mas, nos últimos dois anos, notamos um grande movimento das empresas para fora dos centros de consumos mais estabelecidos e partindo para outras regiões do país, num movimento de interiorização de seus CDs.”

Por outro lado, prossegue Romano, com o aumento das compras on-line veio a necessidade cada vez maior pelo frete mais rápido. Com mais gente consumindo, aumentou também a concorrência dos provedores desses serviços de compra on-line. A alta demanda junto com a necessidade de um frete mais rápido fez com que muitas empresas aprofundassem essa descentralização, gerando uma onda de novos sites cada vez mais interiorizados. “Essa interiorização/descentralização possui, com certeza, um limite devido às características de concentração populacional e de consumo, mas cada nova empresa que pensa em prestar um serviço de compra on-line tem que, mais do que nunca, ter em mente que não pode manter suas operações em apenas uma localidade.”

Por sua vez, João Carlos Fernandes, sócio/diretor da Sempre Soluções Imobiliárias, coloca que esta questão é complexa, pois cada empresa possui uma realidade diferente. “Dois fatores se destacam quando se trata de descentralização de CDs: um é a proximidade com o cliente final e, outro, do ponto de vista tributário, face a incentivos fiscais estaduais que justificam, em determinados casos, a capilaridade em outras localizações.

“Prazo de entrega hoje tem sido um diferencial na hora da compra, não falo apenas de last mile, mas de boa parte da cadeia logística, seja B2B ou B2C. Não classifico como tendência, ou ação momentânea, mas como pontual em alguns casos e necessárias em outras.”

E, como já dito, os reflexos da pandemia não só mudaram os hábitos de consumo, mas exigiram velocidade de entrega, assim a capilaridade acaba sendo necessária para suprir necessidades deste modelo de consumo.

“Este movimento já vinha crescente, em alguns casos motivado por questões tributárias. É bom lembrar que estamos falando em um país de dimensões continentais e com malha rodoviária ruim”, completa Fernandes.

Ampliação

Já a ampliação da quantidade de CDs é uma consequência do processo de descentralização. “A cada dia teremos mais CDs, com vistas a obter maior proximidade do cliente final, em estruturas que permitam abarcar mais tecnologia e com um mix de produtos em estoque baseado nos hábitos de consumo e compra da região em que o CD se encontra. O mercado passa por um processo de retração do número de lojas físicas com ampliação do número de CDs, visando uma redução nos custos operacionais, dos preços dos produtos e no tempo de entrega e no aumento do segmento de e-commerces dentro das empresas”, explica Rezende, da BTS.

Murilo Marcacini, diretor da SiiLA, lembra que, além do crescimento do e-commerce, existem outros motivos pelo quais empresas buscam espaços logísticos para sua operação, como a necessidade de atender com excelência a logística reversa e também o aumento do fulfillment, modelo logístico em que empresas varejistas e fabricantes se utilizam da logística direta provida pela empresa de e-commerce para entrega direta do seu próprio Centro de Distribuição, gerando demanda de espaço para armazenagem por parte das empresas de e-commerce com esses produtos.

Sleiman, da Brookfield, volta a colocar o aumento do consumo e a mudança no hábito das pessoas como fatores diretamente ligados à ampliação da quantidade de CDs. A penetração das vendas on-line vem crescendo muito no Brasil e não é algo momentâneo, mas sim uma tendência. Outro ponto é a diminuição dos prazos de entrega, algo que é uma forte demanda dos consumidores.

“É importante destacar que, no Brasil, ainda existe um déficit muito grande na relação de metro quadrado de galpões por população, em comparação aos Estados Unidos, por exemplo. Sem dúvida, há amplo espaço para crescimento”, diz o responsável pela Área de Investimentos em Parques Logísticos da Brookfield.

Mariana, da Fulwood, destaca que a ampliação das quantidades dos Centros de Distribuição é uma tendência necessária para aumentar a autonomia e a eficiência operacional, inclusive permitindo a realização da estratégia de Same Day Delivery (Entrega no Mesmo Dia) de forma a agradar seus consumidores finais e consequentemente elevando as vendas e os lucros da companhia.

“Com o aumento nas vendas, e consequente aumento no giro de cargas, a empresa vê a necessidade de ampliar os CDs para atender a demanda em regiões estratégicas, o que inclusive pode levar à descentralização, dada a necessidade de ampliar a capacidade operacional em estados diferentes para atender novos públicos ou reduzir custos e prazos de entrega. Tendo esses pontos em constante crescimento, será uma tendência para a empresa continuar a crescer e ampliar o número de CDs, oportunizando, assim, um serviço de maior qualidade para seus clientes”, comenta, agora, Medeiros, do Melhor Envio.

Ghiraldello, da Invent Smart Intralogistics Solutions, lembra que, com o aumento de vendas on-line, as empresas notaram a importância de espaços menores e localizados em mais lugares, garantindo agilidade. “Renunciando ao modelo de uma matriz ou filial ter toda a operação e estoque concentrada nela, passaram a migrar para um modelo onde há um centro logístico aliado a pequenas unidades de distribuição.”

Mas, para Moyses, do Grupo BBP, além da descentralização dos CDs devido ao aumento de vendas on-line, temos também um crescimento econômico, que segue em ascensão mesmo com a alta da inflação. “Isso demonstra que o mercado imobiliário logístico tem grandes oportunidades pela frente, principalmente os localizados em condomínios e com características triple A, que ainda é muito jovem no Brasil e com grande espaço de crescimento.”

Por seu lado, Theodoro, da Marmara, aponta que a ampliação da quantidade de CDs tem a ver com o tipo de produto que se está ali entregando. “Ele estará próximo do consumidor. Isso quer dizer, também, que se trata de uma operação dedicada somente a um determinado consumidor final (localização) e a uma determinada gama de produtos. Isso resulta na necessidade da multiplicação de pontos de entrega de acordo com a variedade de produtos e consumidores que se atende e, com isso, estando mais suscetível e dependente, em cada CD, desse único consumidor.”  

Fernandes, da Sempre Soluções Imobiliárias, faz questão de destacar que, em um cenário perfeito, o ideal é que as operações estejam concentradas localmente em um único Centro de Distribuição – normalmente nenhuma empresa alugaria um CD em Jundiaí e outro em Cajamar.

“Ocorre que o crescimento das operações de comércio eletrônico exigiu um estoque maior e, além disso, há necessidade de entregas mais rápidas (last mile) e, some-se a isso, o crescimento das operações de fulfillment é contínuo. Há casos em que a abertura de CDs em diversas localizações permite velocidade de entrega, e no caso do comércio eletrônico, onde a entrega tem sido diferencial de compra, se justifica a necessidade de vários pontos de distribuição. Posicionamento geográfico estratégico e redução nos prazos de entrega são diferenciais”, afirma o sócio/diretor da Sempre Soluções Imobiliárias.

E-commerce

O e-commerce brasileiro registrou um faturamento recorde em 2021, que totalizou mais de R$ 161 bilhões, um crescimento de 26,9% comparado ao ano anterior. O número de pedidos aumentou em 16,9%, com 353 milhões de entregas, conforme levantamento da Neotrust, empresa responsável pelo monitoramento de mais de 85% do e-commerce brasileiro.

Como se pode notar por estes dados, e pelas análises dos participantes desta matéria especial, o e-commerce contribuiu, e muito, para a descentralização e ampliação da quantidade de CDs. Mas, apenas o comércio eletrônico foi o responsável por esta mudança?

“O e-commerce é o grande responsável, mas não é a única causa dessa tendência. Os custos logísticos, a ampliação da área de atendimento e os incentivos regionais são fatores que têm contribuído para esse processo”, salienta Rezende, da BTS.

Ainda segundo ele, outro elemento que também permite a realização de uma descentralização, com abertura de novos CDs, é o formato de contratos na modalidade buit-to-suit, que permite à empresa expandir e abrir novas unidades sem imobilizar alto volume de capital.

Para Simone Santos, presidente & CEO da SDS Properties, de fato, o maior fomentador do mercado de galpões é, sim, o e-commerce, mas também tem o fator “incentivo fiscal” que, junto com o e-commerce, é responsável pela fomentação de mercados como Minas Gerais, especialmente em Extrema, no Sul do Estado, divisa com SP, a Grande Vitória, ES, e cidades de Santa Catarina.

Já o monitoramento dos condomínios logísticos da SiiLA indica que as entregas de novos empreendimentos logísticos fora da região Sudeste se aproximaram da casa do 1 milhão de metros quadrados nos últimos 24 meses, um número três vezes maior do que no mesmo período pré-pandemia. “E temos mapeada uma relevante quantidade de empreendimentos já em fase de construção, para serem entregue ainda esse ano ou no início de 2023, com pré-locação”, acrescenta Marcacini, da SiiLA.

Fernandes, da Sempre Soluções Imobiliárias, também avalia que o e-commerce é o principal ator, mas não o único. “Temos um país de dimensões continentais e com diferentes padrões tributários. Estas diferentes cargas tributárias são fatores motivacionais para a abertura de novas filiais. Por outro lado, dependendo do produto comercializado, estar próximo do cliente permite entregas mais rápidas e aumento de vendas.”

Na visão de Demeterco, da Capital Realty, a descentralização começou muito antes da popularização do e-commerce. “Esse movimento já veio bem antes, quando o mercado brasileiro precisou atender melhor os grandes centros consumidores. O país cresceu e o mercado também. Claro que o e-commerce é um fator extremamente importante, pois ele exemplifica essa questão de atender a demanda do consumidor espalhado pelo país, mas ele apenas reforçou essa necessidade.”

Dias, da GLP, também diz que as operações de e-commerce são as grandes impulsionadoras do mercado de instalações logísticas como um todo, embora haja também outros setores investindo no movimento “fly to quality”.

“No portfólio da GLP, por exemplo, operações relacionadas ao e-commerce já representam 62% da área total locada. Mas o comércio eletrônico abarca uma grande diversidade de negócios, uma vez que já são raros os setores que não realizam vendas pela internet, seja como estratégia principal ou como plataforma complementar às vendas presenciais.”

O e-commerce com certeza foi o indutor dessa aceleração do mercado de locação de CDs e mesmo de uma transformação do setor. Desenvolvedores de imóveis logísticos no Brasil estão olhando cada vez mais para o centro do país, fazendo também com que uma demanda reprimida por espaços melhores em localidades secundárias apareça.

“Nesse sentido, não só o e-commerce está movimentando o mercado, mas empresas com forte atuação local também estão buscando e locando CDs maiores e de melhor qualidade”, ressalta Romano, da JLL.

Uma outra ponta que não vem sendo tão falada, mas que também está passando por uma mudança de perfil imobiliário no Brasil, são as indústrias, prossegue o gerente da JLL. “Elas também vêm buscando soluções para melhor atender os prazos de entrega para os varejistas e para otimizar seus processos produtivos. Indústrias locais e multinacionais estão se movimentando. As indústrias internacionais, com a questão da Rússia, estão mais alertas em relação à concentração de suas plantas em certos países dos BRICS e traçando estratégias de descentralização mais globais.”

Fechando esta questão, Levi Lima, gerente de Sales Engineer da Zebra Technologies no Brasil, também considera o e-commerce como motor da descentralização e ampliação dos CDs, especialmente pela necessidade de fortalecer as estratégias de omnicanalidade, a velocidade de processamento de ordens e a gestão das devoluções.

“Mas, além disso, há outros fatores muito importantes que têm relação com a decisão de descentralizar os CDs. Alguns deles são a capacitação, satisfação e experiência que as empresas querem dar a seus operadores da cadeia de fornecimento para reter talentos e facilitar suas tarefas, ao mesmo tempo em que trazem eficiência para o negócio. O outro são os desafios que se apresentam às cadeias de abastecimento atuais e que exigem uma melhor interação e conectividade entre as diferentes partes da operação.”

Papel dos condomínios logísticos

Interessante notar, também, o papel dos condomínios logísticos neste processo de descentralização e ampliação da quantidade de CDs.

“O condomínio logístico facilita a instalação do Centro de Distribuição, propiciando um maior foco de energia e tempo para o core business da operação da empresa. Apesar de o custo ser mais alto se comparado ao de outras opções, o condomínio logístico já está todo preparado com acesso, energia, segurança, infraestrutura e facilidades”, diz Bruno Andrade, do Grupo VPA.

De fato, os condomínios logísticos têm um papel importante, pois tendem, em geral, a oferecer uma boa localização, com infraestrutura de transporte adequada, custos operacionais partilhados e prazo de implantação menor.

Geralmente, ainda segundo Rezende, da BTS, os condomínios logísticos estão instalados em áreas mais nobres e com grandes incentivos para a instalação das operações das empresas, em que pese terem um custo de locação maior.

“Ao optar por se instalar em um condomínio logístico, a empresa precisa levar em conta a necessidade de operar em um imóvel que não foi 100% customizado para as suas atividades, ou seja, que permita uma menor flexibilidade nas adaptações. Ao mesmo tempo, não são todas as operações que são adequadas para atuarem em um condomínio logístico.”

Mariana, da Fulwood, também aponta que os condomínios logísticos são empreendimentos situados em localizações estratégicas e que oferecem estruturas funcionais e de suporte para diferentes tipos e tamanhos de operações.

“São exemplos das soluções propostas os condomínios logísticos com espaços modulares, cross docking, empreendimentos localizados em zonas com incentivos fiscais, refeitórios, áreas de apoio administrativos e operacionais, salas de reunião, auditório, entre outros.”

De fato, os condomínios logísticos com instalações modernas são grandes aliados para o processo de descentralização e ampliação da rede de Centros de Distribuição de uma empresa. “As empresas que optam por condomínios logísticos modernos se beneficiam duas vezes: com o rateio das despesas e com a infraestrutura completa disponível nessas instalações. Ainda mais importante que a redução de custos é a tranquilidade operacional oferecida por parques logísticos modernos. Com equipes de gestão dedicadas exclusivamente à eficiência e bom funcionamento do condomínio, o locatário pode focar seus esforços em seu core business, com a certeza de que a administração do parque está sempre a postos para solucionar problemas e desenvolver iniciativas inovadoras para o ganho de eficiência”, aponta Dias, da GLP Brasil.

Outro fator a ser considerado é que os condomínios logísticos no Brasil estão cada vez mais alinhados com os padrões construtivos mundiais e, também, com as boas práticas dos conselhos globais (Green Building Council, FM Global, etc.), virando um tipo de commodity para as empresas que buscam esses espaços. Eles oferecem uma facilidade de adequação aos padrões globais, as empresas já sabem, em geral, o que irão encontrar nos imóveis. O principal benefício é esse: tratar com um produto mais ou menos padronizado em todo o país.

“Porém, no momento, a maior dificuldade é que, com a alta dos insumos de construção, os preços de locação em localidades mais remotas ou em construções novas têm subido muito. Isso acabou assustando as empresas que queriam fazer um upgrade de qualidade. Mas, aos poucos, os locatários estão se acostumando com essa nova realidade de preços e fazendo a mudança para garantir um imóvel melhor e mais eficiente e que, de fato, ‘dure’ mais um bom tempo e sem muita manutenção ou adaptação”, explica Romano, da JLL.

Medeiros, do Melhor Envio, também concorda com os benefícios dos condomínios logísticos apresentados, mas aponta para os pontos de atenção quando se pretende instalar nestas unidades: observar se possui uma limitação no acesso que pode acabar atrasando a entrada e saída de carga, estudar o negócio antes de fechar um contrato de locação que pode acabar não correspondendo futuramente à demanda necessária e atentar se a região irá ser estratégica para o negócio.

“É sabido que cada região deve ser estudada individualmente, para entender o poder de penetração do e-commerce naquele local, evitando, assim, uma superoferta de galpões. Porém, sabemos que o e-commerce no Brasil é apenas uma criança que está começando a dar os primeiros passos, se fizermos uma projeção com mercados maduros como os dos EUA. Por isso, a demanda por galpões em todo o Brasil vai continuar”, diz agora Simone, da SDS Properties. 

Ela também lembra que o Nordeste, capitaneado por Recife, que detém o quarto maior estoque de condomínios do Brasil, atraiu novos investidores, além dos locais, para o desenvolvimento de novos empreendimentos. Isso porque, esses investidores enxergaram a oportunidade de saírem da competição acirrada de São Paulo, e vislumbraram o potencial das grandes capitais que, devido ao baixo volume de ofertas, não tinham galpões disponíveis para atender as maiores empresas de e-commerce, como, por exemplo, o Mercado Livre e a Amazon. O mesmo aconteceu nas regiões Sul, Centro-Oeste e Norte. “Por conta do baixo volume de estoque em muitas das grandes capitais brasileiras, tirando os mercados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, todas as demais estão com taxas de vacância abaixo dos 5%”, completa a presidente & CEO da SDS Properties.

Pelo seu lado, Fernandes, da Sempre Soluções Imobiliárias, destaca que os condomínios logísticos, principalmente os mais novos, já nascem mais eficientes do ponto de vista de armazenamento logístico, pois se comparados aos galpões de rua, possuem mais área de piso para estoque e mais docas, sem falar em termos de localização.

“Quando falamos em localização, este é um ponto crucial, e amplamente observado por investidores quando da busca pelo local para a construção, pois são fatores de decisão para futuros ocupantes. Por outro lado, os alugueis são mais elevados em relação aos galpões de rua e em épocas de forte demanda, pode faltar espaço para crescimento e expansões.”

Lima, da Zebra, também considera os condomínios logísticos uma nova tendência para sublocar espaços dentro de um CD já construído. É uma boa opção para empresas que estão começando porque reduzem custos de aluguel. “No entanto, uma das coisas que os negócios perdem dentro dos condomínios logísticos é a flexibilidade para se adaptar segundo as necessidades diárias da operação. Por exemplo, se os pedidos e as vendas crescem, podem não ter a capacidade de expandir seu espaço dentro do condomínio.”

Ainda se referindo às vantagens dos condomínios logísticos, Marcacini, da SiiLA, aponta as estruturas que suportam grandes e pesadas cargas, a boa eficiência para armazenagem, pé-direito alto, espaçamento entre pilares, um grande número de docas, controle de temperatura e segurança contra incêndio, entre outros itens.

Empresas

Veja a seguir o que as empresas participantes desta matéria especial oferecem.

Bresco – É considerada a maior desenvolvedora e gestora brasileira de empreendimentos logísticos de alto padrão.

Brookfield Asset Management – Detém um portfólio de mais de R$ 158 bilhões em ativos sob gestão no Brasil, e tem atuação focada nos setores de Infraestrutura, Private Equity, Energia Renovável e Investimentos Imobiliários.

BTS – É voltada para o desenvolvimento de projetos imobiliários com foco nos ramos logístico, comercial e industrial, principalmente através de operações built-to-suit.

Capital Realty – Considerada referência na área de condomínios logísticos industriais, infraestrutura logística, construção e administração de empreendimentos sob medida.

Fulwood – É uma das principais empresas do setor de condomínios logístico-industriais do Brasil.

GLP Brasil – Uma das líderes globais em gestão de investimentos e desenvolvimento de negócios em logística, infraestrutura de dados, energia renovável e tecnologias relacionadas.

Grupo BBP – Atua no segmento de real estate por meio da incorporação de novos condomínios com infraestrutura condominial e de serviços empresariais.

Grupo VPA – Trabalha com a fabricação, locação e venda de soluções para contenção de terrenos para construção civil. 

Invent Smart Intralogistics Solutions – É um integrador de sistemas que oferece serviços de consultoria e engenharia, além de um conjunto completo de equipamentos em regime turn-key. Atua na concepção, fabricação, integração e instalação de sistemas.

JLL – É considerada líder na prestação de serviços imobiliários e em gestão de investimentos.

Marmara – É uma das principais consultorias imobiliárias do mercado brasileiro, com forte relevância no mercado imobiliário logístico.

Melhor Envio – É uma plataforma de intermediação logística entre vendedores virtuais e as principais transportadoras do país onde é possível cotar, gerar etiquetas de frete e realizar o rastreamento de pedidos.

SDS Properties – É uma imobiliária especializada na comercialização de imóveis industriais e logísticos, oferecendo suporte na compra, venda, locação, avaliação, pesquisa e consultoria de mercado em todo território nacional.

Sempre Soluções Imobiliárias – É uma consultoria especializada em aluguel de galpões logísticos.

SiiLA – São as iniciais para “Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana”. A missão da empresa é fornecer a mais completa inteligência de mercado para o setor imobiliário comercial da América Latina. Trabalha com uma classificação de imóveis para que seja possível entender e comparar os tipos de ativos disponíveis no país.

Zebra – Suas tecnologias – como computadores móveis, scaners e impressoras – estão presentes nos mais diversos setores, como varejo, saúde, manufatura e serviços de campo, inclusive estoques.