Instabilidade econômica não breca otimismo do setor de condomínios logísticos

Companhias do setor acreditam que certificados de sustentabilidade serão cada vez mais importantes e que o mercado ainda tem muito a crescer nos próximos anos.

Os condomínios logísticos representam uma diminuição real de custos por compartilharem despesas como segurança, portaria, alimentação, etc. Esta redução de custos é uma meta permanente das empresas, principalmente em época de crise. Atualmente, várias empresas estão estudando uma relocação para um imóvel onde possam atingir o objetivo de economizar. Como os condomínios são modernos e construídos com características que visam a otimizar a movimentação de carga, eles acabam propiciando uma significativa redução nos custos operacionais. Estes fatores e a necessidade de descentralizar a distribuição têm provocado um movimento de procura por condomínios logísticos, mesmo em um período de redução da atividade econômica como o que passamos atualmente.” A visão positiva de Jaime Emilio Galperin, diretor de negócios da Top Imóveis (Fone: 41 2105.0505), apesar do período de instabilidade econômica atual, é partilhada por grande parte do mercado de condomínios logísticos.

Segundo Galperin, na grande Curitiba, PR, por exemplo, ainda há alta taxa de vacância, impulsionada pela entrada de muitos condomínios novos no mercado. No entanto, a taxa teve uma redução significativa no ano de 2014, causada pela necessidade de descentralização da distribuição. “Empresas que antes distribuíam seus produtos de grandes centros, como São Paulo, estão instalando Centros de Distribuição em Curitiba para atingir seus clientes no Sul do Brasil, aproveitando a posição logística privilegiada da capital, além da disponibilidade, na região, de mão de obra qualificada e com custos menores do que os de grandes centros”, analisa.

Em termos de perspectivas para o segmento em médio prazo, o profissional afirma que o país está entrando na era da sustentabilidade nos edifícios, sendo que cada vez mais a certificação dos prédios como “Green Building” será exigida pelos ocupantes. E isso não ocorrerá somente para os condomínios de capital estrangeiro, que têm no seu país de origem uma obrigação com seus acionistas e consumidores, mas também pelas empresas de capital nacional que se veem pressionadas por seus consumidores internacionais a adotar práticas sustentáveis. “Um nicho de mercado que está crescendo significativamente é o de e-commerce. A facilidade de compras pela internet faz com que consumidores, em todos os lugares do país, possam ter acesso a produtos que antes não tinham a possibilidade de comprar. Este movimento envolve uma extensa cadeia logística, que tem que atender estes consumidores com rapidez e qualidade. E esta cadeia logística demanda a disponibilidade de condomínios logísticos que ofereçam segurança, agilidade e baixo custo operacional”, ressalta.

No mesmo sentido segue Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil (Fone: 11 3500.3700). Embora a economia esteja desacelerando, há oportunidades de desenvolvimento no setor de condomínios logísticos também na sua visão. “Momentos de baixo crescimento geralmente permitem que as empresas foquem na eficiência e redução de custos, que podem ser atingidas com o uso de instalações logísticas mais modernas. Isso se reflete em uma demanda crescente por parques logísticos com estrutura Premium. Outro fator que tem impulsionado a demanda é o crescimento do e-commerce. Percebemos que o Brasil passa por um cenário de mudança nos padrões de exigência dos clientes, o que é muito bom para a GLP, já que nossa especialidade são condomínios de alto padrão.”

Em 2015, mesmo com a economia não crescendo, a GLP acredita que o mercado deve ter uma absorção bruta superior a 1 milhão de m², pois há uma busca por qualidade e, também, impulsionado por um crescimento do e-commerce, que tem suportado a demanda por centros logísticos de alto padrão. “A tendência é que no médio prazo o país retome o crescimento e o consumo cresça e, com isso, aumente a necessidade por eficiência em operações logísticas e, consequentemente, a demanda por melhores instalações”, assegura.

“Se considerarmos o mercado de condomínios logísticos como um todo, a taxa de vacância está acima da média dos últimos anos. No entanto, temos visto que as empresas estão buscando melhores soluções para suas operações. Ou seja, estão procurando imóveis com maior qualidade e infraestrutura, que reduzem seu custo operacional e aumentam a eficiência logística. Isso é uma tendência. Por isso, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão, que é o nosso caso, não sofreu fortemente o impacto da desaceleração econômica”, continua Hardy Milsch, presidente da Prologis CCP (Fone: 11 3018.6900).

Marco Antonio Moyses, gerente comercial da Brazilian Business Park – BBP (Fone: 11 2119.1777), nota que, apesar da situação econômica do país, a companhia enxerga o mercado de forma positiva, já que, nesse momento econômico, a busca por reduções de custos é fundamental. O tópico, segundo ele, é uma questão de sobrevivência, bem como a racionalização e reorganização da cadeia logística como um todo em todas as empresas, e isso envolve diretamente os Centros de Distribuição. “Se nos compararmos a mercados desenvolvidos, como os dos Estados Unidos e a da Europa, ainda há muito a ser feito e desenvolvido; nichos de mercado são descobertos a cada momento, uma vez que temos produtos cada vez mais personalizados e específicos”, analisa Moyses, sobre as perspectivas do setor no Brasil.

Expansão para o setor também é o que nota Gilson Schilis, CEO da Fulwood Condomínios Logísticos e Industriais (Fone: 11 2344.2999). No entanto, a expansão ocorre de forma moderada, apesar das discussões que envolvem o atual cenário econômico do país. “Sentimos nesse momento certa agitação que impulsiona novas demandas, principalmente para áreas de novos negócios das empresas. Há um movimento de ‘Flight to Quality’, em que muitas empresas aproveitam o momento de preços bons para mudar a operação para regiões que ofereçam redução de custos”, lembra.

Os números do último ano mostram que o Brasil está carente de parques industriais e, que, portanto, a procura por locação de galpões tende a se manter aquecida, de acordo com Márcio Vieira de Siqueira, diretor de desenvolvimento da LOG Commercial Properties (Fone: 0800 400.0606). Segundo ele, hoje os clientes são mais cautelosos na tomada de decisão, e o processo de negociação comercial é mais lento. Porém, os contratos estão sendo efetivados. “O mercado tem visto a vantagem de migrar para um condomínio logístico com boa localização, qualidade do produto e rateio dos serviços e com isso novas tecnologias são sempre agregadas em termos de projetos, equipamentos e implantação dos empreendimentos”, comenta, sobre as perspectivas do setor.

Para Benny Finzi, diretor da Hines Brasil (Fone: 11 5504.7600), o setor também não está estagnado. Há excesso de ofertas em alguns mercados, mas o profissional acredita que o segmento tem muito a expandir no longo prazo. Mesmo com a retração econômica do país, há diversos empreendimentos em projeto e em construção, apesar do ritmo não ser o mesmo registrado em anos anteriores a 2014, quando já se observava uma redução na absorção líquida dos galpões disponíveis. De maneira geral, Finzi afirma que o sucesso de novos empreendimentos estará diretamente ligado à sua localização e eficiência, conforme demanda clara do mercado.

De acordo com o profissional, um modelo que vai se consagrando são os Centros Logísticos projetados e construídos de acordo com conceitos sustentáveis, com certificados como o LEED ou outros selos de impacto ambiental. “Acredito que esse tipo de empreendimento se tornará exigência do mercado de locação no futuro próximo. Água e energia mais raras e caras apontam para a urgência de soluções técnicas de geração máxima de recursos naturais próprios, reduzindo o custo de operação dos galpões. Refiro-me ao aproveitamento da água pluvial coletada das amplas coberturas e da decorrente do tratamento por estações de esgoto para reuso; ao uso de materiais translúcidos no telhado que, junto com sensores de iluminação, reduzam o consumo de energia elétrica, entre outros recursos. Outra tendência, porém mais segmentada, é o uso misto de galpão, também previsto em nossos empreendimentos, possibilitando o uso logístico e fabril”, analisa. Esta tendência é específica em alguns mercados, como Manaus, AM, ou Campinas, SP. “Já em outros mercados, como na cidade do Rio de Janeiro, a utilização é puramente logística”, afirma.

De fato, o mercado de condomínios logísticos está passando por diferentes fases de maturidade, de acordo com a região do país, argumenta, também, Miguel Moraes Paleiro, gerente de locação da CBRE (Fone: 11 5185.4688). Em São Paulo, o mercado mais desenvolvido, os CLs estão em fase de consolidação, se caracterizando por uma estabilização de demanda, criando oportunidades de mudança para galpões de melhor qualidade. Já em Salvador, BA, é notado um momento de expansão da oferta disponível, dada a reduzida qualidade do estoque existente. “Acreditamos que o mercado, em médio prazo, se beneficiará das novas infraestruturas oferecidas, nomeadamente, rodoviárias e portuárias. No caso dos novos acessos que estão sendo criados, como o rodoanel em São Paulo, eles trarão uma nova visão da geografia quanto a corredores logísticos. Quanto à melhoria da infraestrutura de portos, ela criará oportunidades de maior diversificação de pontos de entrada de mercadoria no país e, consequentemente, possibilitará novos Centros de Distribuição regionais. A CBRE está já desenvolvendo áreas de negócio especificas, entre outras, data centers, que visam, quando possível, dar novos usos às áreas de condomínios logísticos. Apesar dos desafios macroeconômicos, em médio prazo, confiamos num crescimento sustentado, com uma maior diversificação geográfica de empresas com atuação a nível nacional”, explica.

Por sua vez, Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555), afirma que o excesso de nova oferta, combinado com a redução do ritmo da demanda, faz com que alguns investidores segurem seus planos de investimento em determinados mercados, sendo que este movimento tende a gerar maior equilíbrio entre oferta e demanda. “Os principais fatores que contribuem para a menor busca por novos espaços logísticos estão relacionados ao cenário econômico desfavorável que, por sua vez, gera redução no consumo, queda na produção e nos investimentos pelas empresas dos mais variados setores. Além disso, a alta nos juros compromete a captação de recursos para muitos investidores, ocasionando uma queda no número de desenvolvedores capitalizados e com disposição para investir neste momento no mercado”, analisa.

Ainda assim, para o profissional, o mercado de condomínios logísticos tem muito espaço para crescer. Nos médio e longo prazos, devem ser vistos muitos investimentos no fortalecimento de alguns hubs logísticos, e também o surgimento de novos polos. “A infraestrutura sempre é fundamental para que este movimento de expansão continue a acontecer”, afirma.

“Levando em consideração galpões, estruturas logísticas ou indústrias leves, os condomínios ainda representam um percentual de participação muito pequeno, portanto, ainda há muito potencial. Já sentimos uma mudança no perfil de clientes, que antes eram, em sua maioria, grandes empresas. Agora, há um aumento das médias e pequenas. Os clientes que operavam áreas de 2 a 3.000 m² começaram a se preocupar com otimização, com redução de custos, porque é a única forma de sobreviver. Isto, de certa forma, nos compensou não apenas em termos de volume, mas também por trazer uma maior pulverização, ampliando a possibilidade de termos operações diferentes, de produtos diferentes e forma de operar diferentes em nossas plataformas”, continua Fernando Perez, diretor de negócios da Cone S.A. – Condomínio de Negócios (Fone: 81 3087.8080).

Apesar da desaceleração econômica, José Alves Neto, vice-presidente do Grupo TRX e sócio da Logbras Parques Logísticos (Fone: 11 3777.0735), nota boas oportunidades para build-to-suilt e para condomínios logísticos no Brasil. “Acreditamos que mesmo nesse momento de crise, investir em infraestrutura cria oportunidades de expandir os negócios e trazer eficiência às operações, o que contribui para reverter esse cenário econômico. Estamos confiantes de que este ano e 2016 serão de muitos desafios, porém trarão resultados”, afirma.

“Em médio prazo, a perspectiva do parque logístico é otimização de custo, uma vez que a estrutura é compartilhada – como a segurança, portaria e outros serviços –, trazendo uma eficiência corporativa para que os clientes foquem em seus negócios. Além disso, temos a valorização e o fortalecimento da região, levando infraestrutura para esses locais. Acreditamos que clientes em antigos galpões e clientes que precisam ter acesso a outras regiões têm acesso a uma alternativa competitiva e sem ter que alocar capital próprio”, continua.

Regiões promissoras

Falar em regiões de destaque para o mercado de condomínios logísticos não é tarefa fácil. Se São Paulo e Rio de Janeiro já estão reconhecidos no meio, o Norte, Nordeste e Sul despontam como interessantes regiões para novas construções.

Segundo Geoffroy, da Bresco Investimentos, o Estado de São Paulo possui o maior inventário nacional de condomínios logísticos, mas o Rio de Janeiro também já tem um mercado consolidado. Entre os estados que estão ganhando destaque, na visão do profissional, estão Pernambuco e Bahia, no Nordeste, assim como o Paraná e Rio Grande do Sul, no Sul do país.

“Salvador, BA, se apresenta como um mercado de alto potencial. As infraestruturas disponíveis, tanto portuárias, como rodoviárias, além de um estoque de condomínios logísticos ainda limitado, são vetores de valor agregado para o desenvolvimento deste mercado”, ressalta Palmeiro, da CBRE.

A Cone também está de olho na região Nordeste, considerando que essa foi a região que apresentou a maior taxa percentual de crescimento do país, de acordo com Perez. Já no portfólio da Fulwood, Jundiaí, Sorocaba e Atibaia, SP, e Extrema, MG, são regiões promissoras, com bastante procura no primeiro trimestre de 2015, conforme aponta o CEO da companhia.

A região Sudeste também continua sendo foco da GLP. “A empresa está presente em 35 cidades de 11 estados brasileiros, sendo 88% dos empreendimentos localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. O nosso foco continua sendo a região Sudeste, em especial São Paulo e Rio de Janeiro. Apesar de serem mercados mais maduros, a realidade é que ainda há muito que ser feito. Os centros logísticos classe A no Brasil representam cerca de 20% do estoque total, o que é muito pouco comparado ao tamanho do mercado de consumo nacional”, explica Dias.

“Atualmente, o eixo São Paulo – Rio é o que concentra o maior mercado consumidor brasileiro. Por isso, é o mais promissor para o desenvolvimento de condomínios logísticos de galpões big box”, continua Milsch, da Prologis CCP.

Para Siqueira, da LOG Commercial Properties, muitos operadores focam seu sucesso no eixo Rio-SP, que já apresenta grande oferta de empreendimentos de alto padrão. “Temos buscado novos clientes, construindo galpões de alto padrão no Sul, Sudeste e Nordeste. Podemos destacar que Feira de Santana, segunda maior cidade da Bahia, tem sido um mercado promissor devido ao forte consumo, além de Fortaleza, que se destaca como um dos principais eixos logísticos do Nordeste”, analisa.

Finzi, da Hines Brasil, lembra que a demanda por espaços logísticos tem dois principais fatores: consumo de produtos, ou seja, as grandes capitais, e fabricação de produtos, seja em polos industriais ou em portos, devido à importação. “Recife tem se mostrado um mercado muito promissor. A Hines acredita e investe no mercado de Manaus, AM, onde estamos construindo um novo parque”, afirma.

Já Galperin, da Top Imóveis, afirma que Curitiba e região detêm, hoje, 10% de todo o estoque de condomínios logísticos do país. E o crescimento dos últimos anos foi impulsionado pelo grande mercado consumidor que se desenvolveu no Sul do Brasil. “Este mercado continua crescendo a taxas bastante altas, principalmente no estado do Paraná, que assume a liderança econômica dos estados do Sul.  A região de Curitiba e a região Nordeste são os locais que apresentarão maior crescimento na ocupação de condomínios logísticos no Brasil nos próximos anos”, acredita.

Atualmente, a Logbras possui parques em Cabreúva, SP, Embu SP, Hortolândia, SP, Itatiba, SP, Quatro Barras, PR, e Salvador, BA, regiões que vê como estratégicas para o mercado. Além dessas, ainda avalia regiões como o Nordeste, com alta carência e demanda por empreendimentos dessa ordem, segundo Alves Neto.

“Toda e qualquer região de grande consumo é passível de ser contemplada em operações logísticas, seja através de grandes CDs ou pequenos Centros de Armazenagem. A evolução do consumo foi grande nas classes mais baixas, e essa logística de atendimento ainda não alcançou a mesma proporção”, resume Moyses, da BBP.

Vantagens logísticas

Com tantas possibilidades para as operações logísticas, lembrar das vantagens que um condomínio logístico pode acabar de vez com a dúvida sobre onde colocar grande parte da logística de uma empresa.

O compartilhamento dos custos e infraestrutura com os demais condôminos, antes arcadas individualmente pelas empresas, faz parte da política de redução de custos encontrada no mercado hoje, como lembra Moyses, da BBP. Mas ele afirma: “a empresa precisa entender e sentir o melhor custo-benefício para sua operação”.

“A queda da absorção dos estoques disponíveis gera o aumento da vacância, que proporciona a diminuição dos preços de locação. Com o mercado menos aquecido, é possível encontrar vantagens nas negociações com proprietários de terrenos para o desenvolvimento de novos condomínios no futuro. Já para os locatários, pode ser um bom momento para as empresas migrarem para condomínios logísticos mais modernos”, continua Geoffroy, da Bresco Investimentos.

Palmeiro, da CBRE, lembra que os galpões dos condomínios logísticos de última geração são construídos com as técnicas mais modernas existentes. Por isso, oferecem uma relação de eficiência de estocagem que torna o custo de armazenagem mais eficaz, do ponto de vista do custo-benefício, no que se refere a preço por m², quando comparado com galpões mais antigos. “Neste sentido, a escolha por locar um condomínio logístico não só é mais racional quanto à operação, mas também considerando a conta final, em termos de custo de ocupação.”

No mesmo sentido segue Perez, da Cone. Segundo ele, hoje, quem opera em instalações não eficientes já começa a ter um custo mais alto. “Isso porque o perfil da atividade mudou. Atualmente, ela é muito mais de movimentação, de giro, do que de armazenagem, e isso exige outro padrão de estrutura logística. Além disso, os clientes estão mais exigentes. Querem padrão alto, com climatização, proteção contra a poeira, armazéns verdes, etc. Tudo traz vantagens competitivas para quem opera em condomínios logísticos”, ressalta.

Segundo Dias, da GLP, há uma tendência natural das empresas em se deslocarem de possuir armazéns próprios para alugá-los, liberando capital para investir em seu core business e melhorar a eficiência da cadeia logística. “Optar por um condomínio logístico traz vários benefícios, como maior segurança, infraestrutura de apoio e contenção de custos operacionais. Além disso, é uma forma de estar em localizações privilegiadas”, lembra.

“Os condomínios logísticos respondem à necessidade de distribuição ágil e eficiente de produtos de consumo nos pontos de vendas nas cidades. Concentram mercadorias que chegam através dos diversos modais de transporte e, rapidamente, alcançam o meio urbano em veículos leves. Os condomínios permitem que a operação logística seja mais econômica para os inquilinos. Os Centros de Distribuição que adotam o conceito de galpões modulares tornam a ocupação flexível e possibilitam a locação do espaço de acordo com a operação da empresa, podendo ocorrer a junção de módulos adicionais para futuros planos de expansão. O custo do condomínio é menor devido ao rateio de custos, como segurança e energia. A operação de um CD se torna ainda mais favorável quando o centro logístico é construído de acordo com as boas práticas sustentáveis”, continua Finzi, da Hines Brasil.

Além das vantagens de redução de custos mencionadas, os condomínios logísticos permitem que a companhia amplie ou reduza sua área de operação sem mudar de endereço, lembra Galperin, da Top Imóveis. “Esta mobilidade de espaço dentro do condomínio, que pode ser realizada em um curto espaço de tempo, possibilita uma adequação rápida nos custos operacionais da empresa em função da variação de demandas do mercado.”

Financeira constrói Condomínio Logístico em Tocantins

A financeira JE Invest, fundada por investidores europeus para captar recursos e realizar empreendimentos no Brasil, vai aportar US$ 100 milhões, cerca de R$ 300 milhões, na construção de condomínio logístico em Porto Nacional, TO, a 50 quilômetros de Palmas.

A proximidade com a ferrovia Norte-Sul e o fácil acesso ao Porto do Itaqui, em São Luís, MA, foram motivos para a escolha do local. O CL terá 11 km² de área de terreno, 10,7 km² de área construída e 5,7 km de asfalto. 288 lotes serão divididos em áreas como metais, combustíveis e grãos.

Entre os clientes interessados no local estão companhias da Rússia e Coreia, que querem atuar principalmente com produtos manufaturados.

Os recursos, já captados pelo grupo, serão aplicados em aquisição do terreno, asfaltamento, construção civil e criação de uma estação de tratamento de esgoto industrial. As obras serão iniciadas nos próximos meses e o condomínio deverá entrar em operação na metade de 2016. (Fonte: Folha de S. Paulo)

Bairro Pavuna se destaca como polo logístico no Rio de Janeiro

Um novo polo logístico está ganhando destaque no Rio de Janeiro. O bairro Pavuna, com sua proximidade com grandes Centros de Distribuição e consumo, está se tornando um polo logístico na região.

Suas características atraíram diversas indústrias e cargo centers, realizando operações de distribuição e armazenagem através de condomínios administrados por property companies.

Oito condomínios logísticos no bairro somam um estoque total de aproximadamente 300.000 m², cerca de 20% do estoque total de condomínios logísticos da Região Metropolitana do Rio de Janeiro. E entre os principais ocupantes da região estão a Braspress, Drogarias Pacheco, L’Óreal, Scania, Mate Leão, C&A, Ricardo Eletro, Rapidão Cometa e AGM Logística.

Com acesso rápido pela Rodovia Presidente Dutra em ambas as direções, o bairro está próximo da Avenida Brasil e da Linha Vermelha e é abastecido por todos os serviços públicos, possui rede de água e esgoto e todos os logradouros são asfaltados com guias e galerias de águas pluviais.

A CBRE está com oportunidades de compra e locação de galpões logísticos na região.

Condomínio logístico AQ3 Log Queimados possibilita armazenagem de diferentes materiais

Às margens da Rodovia Presidente Dutra e próximo ao Arco Metropolitano, o Condomínio logístico AQ3 Log Queimados foi construído na antiga área da fábrica da Kaiser, na cidade de Queimados, na Baixada Fluminense, Rio de Janeiro.

Contratados pela Áquilla Asset Management, a AD Arquitetura (Fone: 11 5505.0254) assinou o retrofit e greenfield – projeto em que toda a estrutura é construída, locada e administrada pela própria empresa – do condomínio.

Lançado em 2014, o empreendimento tem três galpões em uma área bruta locável de 84.000 m². No galpão 1, composto por área de armazenagem, sanitários e área administrativa, foi realizado um retrofit que manteve parte da estrutura original e da cobertura, mas recebeu uma nova fachada, ganho de altura interna e adequações para operações tanto industriais quanto logísticas.

Os galpões 2 e 3 foram projetados para serem espaços flexíveis de ocupação, tanto para necessidades de 2.600 m² até 26.000 m² de área de bruta locável, incluindo área de armazenagem e respectivas edificações administrativas. O CL foi construído com pilares em concreto pré-moldado e fechamentos em painéis metálicos tipo telha trapezoidal.

O condomínio logístico também tem prédios de apoio ao motorista, sanitários, vestiários, refeitório e portaria com áreas para administração do condomínio, além de estacionamento de veículos pesados. Também possui espaço comum corporativo, para reuniões e convenções dos condôminos locais.