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Perspectiva 26 de fevereiro de 2024

Previsão de queda de juros, baixa taxa de vacância e demanda aquecida trazem otimismo ao setor de condomínios logísticos

Mas, também há os desafios a serem enfrentados ainda em 2024: os altos custos de obra, escassez e alto custo de terrenos próximos aos principais centros consumidores, demora nos processos de aprovações e licenciamentos, entre outros.

O mercado imobiliário de condomínios logísticos iniciou a virada para o ciclo positivo em 2020, no auge da pior crise sanitária da história recente. “Desde então, acompanhamos recordes de volumes de locações, demandas para diferentes regiões do Brasil, recuperação dos valores médios de locação e queda na taxa de vacância. E fechamos 2023 com valor médio pedido de R$ 24,78/m² e taxa de vacância de 10,9%.”

Dito isso – continua Simone Santos, sócia diretora da Binswanger Brazil, falando sobre as perspectivas para o mercado de condomínios logísticos em 2024 –, a queda na taxa de juros prevista para um dígito até o final de 2024 “nos indica a manutenção no ritmo das locações, bem como, a atração de investidores para retomar as construções de novos empreendimentos”.

Com a constante queda da taxa de juros, a Fulwood Galpões e Condomínios logísticos também já sente os investidores mais animados em fazer novos investimentos em ativos performados e projetos de desenvolvimento. Segundo o diretor da empresa, Fernando Pasmanik Schilis, a baixa vacância de mercado tem feito com que os valores de locação se mantenham em tendência de alta e, além disso, a demanda tem mostrado aquecida e crescente.

Danilo Biajoli, sócio da Bresco e líder da área de área de Desenvolvimento de Negócios, também faz sua análise falando nas taxas de juros. Mais ainda, segundo ele, os fatores de estabilidade externa podem afetar diretamente os desenvolvedores e Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) devido às flutuações das taxas juros, já que este mercado acaba sendo suscetível às migrações de capital da renda fixa para renda variável, uma vez que a taxa básica de juros possui uma relação inversamente proporcional à precificação das cotas.

Assim, diz Biajoli, a estratégia das empresas que atuam no setor tem de ser adaptável à essas variações externas, onde em momentos adversos, em que o mercado de capitais se fecha, a gestão busca alternativas para gerar valor aos cotistas. “Como exemplo podemos citar a venda do Bresco São Paulo em maio de 2023, quando realizamos uma venda emblemática de um galpão vago por mais de R$ 6.000/m².”

Otimismo também faz parte das perspectivas para 2024 de Eduardo Gabriel, diretor Nacional de Logística da Colliers. “A taxa de vacância do setor é considerada baixa, principalmente em regiões próximas aos grandes centros urbanos, e deve permanecer controlada ao longo do ano. Com a perspectiva da queda na taxa de juros e a inflação dentro da meta, devemos observar um fluxo de capital da renda fixa para renda variável. Os fundos imobiliários devem se beneficiar desse movimento, gerando novas emissões e aquisições de ativos”, diz Gabriel, em consonância com o sócio da Bresco.

Mas, para o diretor de Logística da Colliers, há, ainda, outros pontos favoráveis para a manutenção deste otimismo: o fato de o Brasil estar conseguido reduzir, gradativamente, o desemprego e a população ter mais acesso ao crédito. “Isso melhora o consumo das famílias e, consequentemente, a atividade logística. A combinação de todos estes fatores tende a contribuir para que a atividade construtiva siga aquecida nos próximos meses.”

Marcelo Bigucci, diretor de Locação da MBigucci, também aponta para o aquecimento deste mercado. “Sentimos na prática o que as pesquisas de inteligência de mercado apontam:  ao mesmo tempo em que vemos novos ativos sendo entregues, a taxa de vacância tem diminuído, principalmente entre os condomínios de alto padrão (Triple A) e estrategicamente localizados. A taxa média de espaços vagos no país e no Estado de São Paulo, em 2023, seguiu perto dos 10%. Já no ABC paulista, por conta da alta demanda, a taxa de vacância é uma das menores do Estado, perto de 4%.”

Ainda que tenhamos fatores macroeconômicos sensíveis, como período eleitoral dos Estados Unidos, alta nos juros americanos, guerras e ameaças de novos conflitos, inclusive na América do Sul, Rogério Luz, diretor Comercial da Marmara, destaca que o mercado de galpões tem se mostrado resiliente. Taxa de juros em queda e números mais favoráveis em relação ao desemprego tendem a aquecer o consumo no país, e esse movimento impulsiona a busca por espaços de maneira geral. Desta forma, Rogério acredita em um ano bom em novas locações, com números parecidos com os  dos período de pandemia.

“A perspectiva é de continuar em crescimento. O mercado de condomínios logísticos continua crescendo de forma bem expressiva. Até por isso, a DHL Supply Chain está investindo no nosso campus em Jundiaí, SP, onde vamos desenvolver dois galpões, totalizando 138 mil metros quadrados”, diz, agora, Jalaertem Campos, diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios da DHL Supply Chain.

Já o otimismo de Bernardo Abdalla, CEO da OMA, é baseado em outros fatores. Primeiro, ele lembra que esse mercado deu um saldo desde 2019 e a tendência é continuar crescendo em 2024. “A preferência por compras online impulsionou o e-commerce e, consequentemente, os condomínios logísticos.  Muitos oferecem diferentes opções de espaços, permitindo que as empresas ajustem suas operações de acordo com as demandas sazonais e o crescimento do negócio. Ser flexível às necessidades dos clientes é fundamental.”

A GLP também vê oportunidades de crescimento do setor com o avanço do e-commerce e o movimento “flight to quality”, observado quando as empresas procuram instalações logísticas mais modernas, eficientes, com maior aproveitamento de armazenagem, infraestrutura completa, localização estratégica e qualidade técnica para otimização de custos. Segundo André Gavazza, diretor de desenvolvimento da GLP no Brasil, isso indica que o espaço para empreendimentos de menor qualidade está diminuindo progressivamente. 

Desafios

Mas, se há otimismo, também há desafios. O maior deles que os empreendimentos de condomínios logísticos podem enfrentar em 2024 talvez seja a falta de opções de condomínios disponíveis para locação. Simone, da Binswanger Brazil, diz que em muitas capitais do Brasil, a vacância está abaixo de 5% e os tomadores de espaço encontram dificuldade para encontrar galpões vagos para locação.

Também para Biajoli, da Bresco, os altos custos de obra, a escassez e o alto custo de terrenos próximos aos principais centros consumidores, a demora nos processos de aprovações e licenciamentos, além do arrefecimento do consumo da população em geral, são fatores desafiadores que serão enfrentados em 2024. Os terrenos para construção de galpões logísticos estão cada vez mais caros e com mais desafios de aprovações. “Devido à inflação dos materiais que tivemos no custo de construção nos últimos anos, os valores de locação tiveram um aumento significativo para viabilizar a construção de novos empreendimentos”, complementa Schilis, da Fulwood. Ele diz que, para superar este problema, a empresa trabalha para conseguir melhorias no custo operacional dos condomínios.

“Dada a dimensão territorial do Brasil, vemos que há inúmeros desafios para serem superados ao longo dos próximos anos. Destacamos a escassez de terrenos próximos às regiões metropolitanas, a infraestrutura inadequada em alguns locais, os problemas quanto à segurança pública, a lentidão nas aprovações de projetos, que variam de estado para estado, e a falta de mão-de-obra qualificada”, também pontua Gabriel, da Colliers. Para superar estes desafios, o diretor Nacional de Logística diz que diversos desenvolvedores e ocupantes estão investindo em tecnologia para modernizar os parques, a fim de amenizar algumas dessas questões. “No entanto, há muitos pontos que dependem do poder público para encontrar a solução.”

Os altos custos no setor não são novidade. Desde os tempos da pandemia o grande desafio dos desenvolvedores está no custo para produzir. A escassez de bons terrenos em regiões premium e o aumento no custo de obra fizeram com que o preço de locação fosse sensivelmente impactado desde então, diz Rogério, da Marmara. “Regiões onde a vacância é superior a 15% são um desafio ainda maior. Temos visto soluções criativas para equilibrar os interesses dos ocupantes e a conta dos proprietários como formas alternativas de concessões para estimular a rápida ocupação dos espaços. A própria elevação da qualidade na entrega de novos empreendimentos tem sido uma arma poderosa para justificar valores em alta.”

Sob a perspectiva do desenvolvimento de novos negócios, a GLP observa que o cenário macroeconômico e político exerce influência nos negócios. A alta nos custos dos materiais de construção e nas taxas de juros repercutem nos preços. “Contudo, empresas como a GLP, que operam grandes projetos com uma visão de longo prazo, demonstram uma capacidade ampliada para negociar com fornecedores, reduzindo, assim, o impacto e alcançando economias de escala. O processo de licenciamento também emerge como um desafio à medida que passamos a desenvolver projetos mais próximos dos grandes centros urbanos e em áreas mais densamente povoadas”, diz Gavazza.

Na visão de Marcelo, da MBigucci, o grande desafio, não só para o setor logístico, mas para todo o setor produtivo do País, ainda serão os juros elevados que não incentivam a produção e, consequentemente, o retorno esperado para os empreendedores deste tipo de segmento.

Finalizando esta questão, Abdalla, da OMA, cita dois desafios que são constantes nos condomínios logísticos e vão continuar em 2024. O primeiro é a adaptação à mudança no mercado. “O mercado logístico pode ser impactado por mudanças econômicas, alterações nas preferências do consumidor, avanços tecnológicos e eventos imprevisíveis. Condomínios logísticos precisam estar preparados para se adaptar a essas mudanças.”

O segundo desafio é a localização e acesso. “Encontrar uma localização estratégica que seja facilmente acessível por rodovias, ferrovias, portos ou aeroportos é um desafio constante dos condomínios logísticos, para isso é importante entender o cliente que deseja atender. A infraestrutura de transporte e a proximidade com centros urbanos são fatores críticos. Os terrenos em grandes centros urbanos são escassos e caros.”

Tendências emergentes

Falando sobre as tendências emergentes que podem impactar positivamente o mercado de condomínios logísticos ao longo de 2024, Simone, da Binswanger Brazil, ressalta que os 3pls devem continuar sendo os principais tomadores de espaços nos empreendimentos logísticos, acompanhados pelas empresas de e-commerce e varejo. “E, claro, com uma economia mais estabilizada e crédito mais barato, a cadeia de produção e industrialização de produtos deve começar a sair do vermelho e a demandar também por espaços mais modernos de galpões.”

Também na visão de Rogério, da Marmara, com cenário de juros em queda, os fundos imobiliários ganham força para captação e realização de novas aquisições, abrindo espaço para reciclagem de portfólio e reinvestimento em desenvolvimento. Esse movimento também aumenta o poder de consumo da população e, consequente, provoca um crescimento econômico, que é o principal vetor de aumento na busca por espaços em condomínios logísticos.

Mas, também é preciso ponderar que a redução na entrega de novos produtos resultou na diminuição da taxa média de vacância nos empreendimentos logísticos no Brasil (aproximadamente 10%) e, por consequência, fez com que os valores das locações aumentassem em praticamente todos os mercados. Assim, de acordo com Biajoli, da Bresco, essa tendência de aumento de valores de locação deve se manter para os próximos anos, já que os investimentos para desenvolvimento de novas Instalações não cederam, por conta dos altos custos de terrenos e de construção.

As inovações tecnológicas, que continuarão impactando o mercado de forma positiva, são a aposta de Marcelo, da MBigucci. Automação, uso de Inteligência Artificial nos processos trarão cada vez mais velocidade para as entregas last mile. Condomínios modernos e estrategicamente localizados ganharão espaço no mercado, diz ele. “De fato, a tecnologia na automação e no monitoramento dos processos são tendências que vão impactar positivamente o mercado de condomínios logísticos”, concorda Abdalla, da OMA.

Gabriel, da Colliers, já lembra, como tendência, a mudança das necessidades dos ocupantes, que buscam galpões com melhores condições ambientais e espaços modernos, ou seja, com maior aporte de tecnologia para que estejam aptos a receber as mudanças que estão acontecendo na malha de transporte, como a implantação de veículos elétricos e híbridos, por exemplo. “Além disso, temos acompanhado uma mudança na forma como os imóveis têm sido administrados e mantidos. Destacamos também o uso de Inteligência Artificial e a agenda ESG.”

Esta tendência de valorização de todas as medidas voltadas para os requerimentos que atendem ao meio ambiente também é percebida por Campos, da DHL Supply Chain. “Sustentabilidade está cada vez mais forte na estratégia de desenvolvimentos de condomínios logísticos no país.”

Realmente, a crescente preocupação com a sustentabilidade tem se tornado um fator decisivo no mercado atual. Condomínios logísticos que incorporam práticas sustentáveis, como a utilização de energias renováveis, a busca contínua por eficiência energética, a redução da pegada de carbono, a gestão consciente de recursos naturais e um eficaz sistema de gestão de resíduos estão posicionados para atrair um número cada vez maior de clientes, aponta Gavazza, da GLP.

Schilis, da Fulwood, também acredita que a logística sustentável e responsabilidade ambiental são tendências que podem impactar positivamente o mercado. Além da importância para o meio ambiente, podem gerar importantes reduções de custos operacionais para as empresas no longo prazo. Além disso, a Inteligência Artificial e a automação estão entre as tendências de logística, pois otimizam os recursos logísticos como espaço, tempo, energia e mão de obra, aumentando a produtividade e a lucratividade. “Outra tendência importante é a procura de empresas de e-commerce por maiores áreas de galpões próximas a cidades, para fazerem a entrega final de forma ágil aos clientes”, completa.

Tecnologia

Como dito, a tecnologia, a exemplo do que ocorre em todos os segmentos da economia, também está impactando o de condomínios logísticos. Mas, como ela está sendo incorporada aos novos projetos e de que forma isto pode influenciar as operações?

Simone, da Binswanger Brazil, lembra que os desenvolvedores de condomínios estão sempre acompanhando a evolução tecnológica, a evolução sustentável, para deixar os parques cada vez mais preparados para as demandas dos clientes. “Hoje, o parque que conta com uma portaria mais segura e eficiente com implantações tecnológicas, por exemplo, oferece agilidade no processo, segurança e melhor custo de condomínio. O ESG também é bastante relevante na análise dos clientes tomadores de espaço, e os parques que oferecem energia limpa, reuso de água, reciclagem, área de sociabilidade para os funcionários, horta, saem na frente. Tudo isso, gera economia e agrega valor ao condomínio.”

A verdade é que o mercado de galpões vem passando por refinamento e incorporação de novas tecnologias ano após ano. Recentemente, os empreendimentos cuja concepção e desenvolvimento tenham aspectos ESG incorporados têm gerado maior atenção de potenciais ocupantes. Segundo Rogério, da Marmara, a alta exigência do mercado tem feito com que novos projetos já sejam entregues com atributos que melhorem a eficiência dos inquilinos em performance operacional e redução de custos.

Alguns exemplos recentes de incorporação de tecnologia vêm no piso, desde o uso da fibra de vidro no concreto, chegando ao uso de juntas metálicas para aumento da durabilidade e redução de manutenção. Novos empreendimentos têm considerado também o uso da superfície do telhado para captação de energia solar, algo que não é tão novo assim, mas é cada vez mais frequente, destaca o diretor Comercial da Marmara.

“Já há alguns anos os projetos e construções dos condomínios logísticos vêm incorporando novas tecnologias para atender à demanda do mercado de forma ágil, com toda infraestrutura necessária às operações, com pisos de alta resistência, controle de acesso digital, segurança monitorada 24h. A sustentabilidade é outro item agregado aos projetos, alguns já operam com usinas fotovoltaicas para energia solar.”

Ainda segundo Marcelo, da MBigucci, outro ponto importante que começa a ser incorporado é a implantação de espaços específicos acolhedores para caminhoneiras/cristais e também caminhoneiros. “São espaços com chuveiro, copa completa, sala de TV, sofás, área de amamentação e descanso, acolhendo e valorizando estes profissionais, enquanto aguardam a movimentação da carga. Um destes espaços está no Centro Logístico MBigucci Business Park Santo André, feito em parceria com o Movimento A Voz Delas, da Mercedes-Benz.”     

De fato, Gabriel, da Colliers, lembra que a tecnologia em condomínios logísticos vem se tornando essencial em um mundo cada vez mais digital. Ela propõe uma nova dinâmica nas relações, gerando velocidade na troca de informações e transparência nos processos e nas atividades. Quando assertiva, melhora a comunicação entre todas as partes, otimiza tempo, custo e reduz retrabalho.

“A tecnologia entra viabilizando os projetos de sustentabilidade, como é o caso da conversão da energia solar em energia elétrica e outros avanços tecnológicos que permitem uma evolução constante no que tange a sustentabilidade dos condomínios logísticos. E no que diz respeito aos projetos operacionais, a tecnologia também vem acelerando os ganhos de eficiência, uma vez que permite a utilização de automações e soluções interativas para atendimento das demandas dos clientes”, completa Campos, da DHL Supply Chain.

Já Abdalla, da OMA, diz que a implementação de tecnologias como sistemas de rastreamento, automação de armazéns e gestão de cadeia de suprimentos é vital para a eficiência dos condomínios logísticos, bem como a implementação de sistema de segurança e controle de acesso inteligente. “Também é importante que automação seja implementada em processos e controle adequado do ambiente para garantir a eficiência do condomínio.” A GLP acredita que a rota para uma logística mais eficiente no setor se delineia por meio da inovação, mediante soluções tecnológicas capazes de aprimorar todas as fases do transporte de cargas. “Por esse motivo, a GLP tem fortalecido sua presença no ecossistema logístico, efetuando investimentos em empresas que apresentam propostas inovadoras para o setor, estabelecendo, assim, uma cadeia de abastecimento mais eficiente. No Brasil, investimos em três empresas de tecnologia: Loggi, tecnologia para última milha; Cobli, telemetria e IoT gestão de frotas; e Clique Retire, smart lockers”, completa Gavazza.

Preocupações ambientais e sustentáveis

Como pode ser observado, as questões ambientais e sustentáveis estão no cerne dos condomínios logísticos hoje. E a implementação de práticas mais ecológicas deve seguir aumentando. Afinal, como destaca Campos, da DHL Supply Chain, as preocupações ambientais se constituem uma tônica presente hoje em todos os setores da economia, encampados principalmente por grandes empresas que já possuem metas sustentáveis ou de ESG. Isso naturalmente impacta também o setor de desenvolvimento de condomínios logísticos, que precisa estar atendendo a esses requerimentos que hoje se constituem uma imposição do próprio mercado consumidor.

Segundo o diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios, os próprios consumidores estão fazendo com que as grandes empresas privilegiem as soluções relacionadas ao meio ambiente. O consumidor, hoje, dá valor às soluções sustentáveis. E isso acaba por impactar positivamente o desenvolvimento também dos condomínios logísticos.

“Temos acompanhado avanços neste sentido. O reuso de água, as placas de energia solar, o maior aproveitamento da iluminação natural dentro dos imóveis, o uso das empilhadeiras elétricas e a implantação dos pontos de carregamento de veículos elétricos são alguns exemplos de ações com foco ambiental. Estas medidas ganharam bastante espaço em 2023 e devem se estender para outros condomínios logísticos pelo país em 2024”, acredita Gabriel, da Colliers. 

Também para Rogério, da Marmara, aspectos ESG são requisitos obrigatórios para quem pensa em desenvolver novos empreendimentos. Desde a terraplenagem até a entrega ao ocupante, questões socioambientais são levadas em conta com muita seriedade por desenvolvedores profissionais. Reuso inteligente de água, aproveitamento de fontes alternativas de energia, coleta e descarte de lixo, carregadores para veículos elétricos e uso de bicicletas para transporte de funcionários são novidades em condomínios. Esses valores já não são mais diferenciais, são quase itens obrigatórios e presentes na grande maioria dos novos empreendimentos.

“A construção de novos empreendimentos seguindo as normas de sustentabilidade já não é novidade no mercado. Operar o empreendimento seguindo as práticas mais sócio-ecológicas será o diferencial deste ano para frente, repercute Schilis, da Fulwood. Ele conta que, recentemente, a empresa obteve no empreendimento FW5 – Extrema Business Park – Bloco 2 a certificação como primeiro condomínio logístico do Brasil a atingir o nível Platinum da Certificação LEED o + M Warehouses and Distribution Center, que é concedida pela U.S. Green Building Council para edifícios e instalações existentes que atendem em sua operação e manutenção a uma série de critérios rigorosos em áreas como eficiência energética, conservação de agua, qualidade do ar interno, uso de materiais sustentáveis, gestão de resíduos e inovações ambientais.

No desenvolvimento de cada novo empreendimento da GLP também existe a preocupação em seguir premissas de sustentabilidade que garantam aderência às melhores práticas ambientais, sociais e de governança. “Todos os empreendimentos desenvolvidos pela GLP no Brasil, desde 2012, foram certificados ou premissados como edifícios sustentáveis. A empresa está comprometida com diversas iniciativas ESG em todas as etapas do negócio, desde a aquisição do terreno, concepção do projeto, construção, até as operações diárias dos clientes. Podemos citar alguns exemplos: água de reuso; louças e metais eficientes; iluminação natural; lâmpadas LED; energia renovável; paisagismo com espécies nativas ou adaptadas ao clima local; e ventilação natural”, pontua o diretor de desenvolvimento da GLP no Brasil.

“As preocupações ambientais e sustentáveis são pautas centrais no desenvolvimento dos nossos ativos, incorporando tecnologias ecoeficientes, como painéis fotovoltaicos, iluminação natural, reuso de água de chuva, crédito de carbono, infraestrutura para carregamento de carros e caminhões elétricos, entre outras iniciativas sustentáveis, que resultam em taxas condominiais mais baratas, economia de energia para os ocupantes, redução de danos ambientais e projetos mais eficientes e sustentáveis”, acrescenta Biajoli, da Bresco. Ele lembra que a empresa é membro fundador do Green Building Council Brasil e foi pioneira no desenvolvimento do primeiro prédio de escritórios e do primeiro galpão logístico a terem Certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) na América Latina.

Além de práticas sustentáveis durante a construção, como coleta seletiva e reciclagem de materiais, reuso de água, iluminação natural etc., Marcelo, da MBigucci, destaca que uma iniciativa importante que vem ganhando espaço é a implantação de usinas fotovoltaicas para energia solar nos centros logísticos. A energia limpa abastece as áreas comuns e também é distribuída na rede para atender locatários.

Ainda em busca de práticas sustentáveis, como lembra Abdalla, da OMA, alguns condomínios logísticos oferecem serviços compartilhados de manutenção, limpeza e até mesmo de gestão administrativas. As instalações e serviços, como armazéns, docas, áreas de carga e descarga, podem ser compartilhados entre várias empresas, otimizando os custos e recursos. “A visão de sustentabilidade é global no condomínio logístico.”

Regiões em destaque

A oportunidade de desenvolvimento de novos empreendimentos existe em 99% das principais regiões do Brasil. “É claro que boa parte delas não tem espaço para receber de uma só vez uma ABL de 50.000 m², e, por isso, antes precisamos analisar região por região e medir o poder de absorção de cada uma delas. Mas, certamente, há muitas regiões com apetite para esses 50.000 m² e outras, como o raio 40 km de São Paulo, com poder fortíssimo de absorção de megaempreendimentos, mas com uma disputa acirrada por terrenos.”

Esta exposição de Simone, da Binswanger Brazil, resume sua análise sobre as regiões específicas que estão se destacando como destinos promissores para o desenvolvimento de novos condomínios logísticos neste ano.

Por seu lado, Biajoli, da Bresco, diz que a empresa planeja aumentar ainda mais seu posicionamento nas regiões próximas aos principais centros consumidores, tendo como principais tomadores os segmentos de varejo, e-commerce e operadores logísticos terceirizados – responsáveis pelas maiores locações no ano de 2023. “Este é o caso do Bresco Anchieta, Osasco, Anhanguera e Raposo, projetos que estão localizados dentro da região metropolitana de São Paulo, oferecendo estrutura ideal para operações last mile, que otimizam o tempo de entrega e custos de transporte dos produtos dos nossos locatários, para o consumidor final.”

Seguindo nesta linha, Gabriel, da Colliers, aponta que São Paulo deve continuar como principal polo de desenvolvimento de condomínios logísticos. “Por outro lado, percebemos avanços em Minas Gerais, que deve atingir a marca de 3 milhões de metros quadrados construídos em 2024. Atualmente, o inventário mineiro é de 2,2 milhões de metros quadrados, ocupando a 3ª colocação no ranking dos maiores inventários de alto padrão do Brasil, atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro.”

Ainda com relação a São Paulo, Marcelo, da MBigucci, aponta que a Região do ABCD Paulista vem tendo grande procura por condomínios logísticos de alto padrão nos últimos anos, o que deve permanecer em 2024. “Praticamente tudo o que é entregue é locado imediatamente. A taxa de vacância nesta região é uma das menores de São Paulo e, com a baixa do estoque, novos condomínios estão em construção. A localização estratégica do ABCD, próximo ao Rodoanel trecho Sul, às principais rodovias que levam aos aeroportos (Congonhas e Guarulhos) e ao Porto de Santos, contribuem para esse destaque.”

Ainda em São Paulo, Campos, da DHL Supply Chain, entende que o eixo Campinas-São Paulo representa a principal região para investimento em condomínios logísticos, especialmente a região de Jundiaí, que se destaca pela localização, mão de obra e pelo fácil acesso para distribuição, tanto para a capital como para o interior.

“O raio de 30 km das principais metrópoles continua sendo a região mais procurada pela proximidade do consumidor. Todavia, algumas regiões vêm ganhando destaque para olhares mais apurados e investidores com visão de longo prazo. Podemos citar as cidades adjacentes a Guarulhos como futura região de alta atratividade, não só pela promessa de conclusão do trecho norte do Rodoanel, como também pela mudança da forma de cobrança do pedágio, que será por km rodado e irá impactar o custo do frete de forma positiva para quem se instalar na região. Ali ainda é possível encontrar áreas de boa topografia e baixo custo para desenvolvimento de produtos de qualidade. Não podemos esquecer o eixo Castelo Branco, que viu o surgimento de novos empreendimentos que foram absorvidos nos últimos dois anos. Há também um nítido movimento de descentralização da demanda, onde centros alternativos a São Paulo têm ganhado destaque. Podemos citar a região da grande Vitória, no Espírito Santo, a região de Itajaí/Navegantes, SC, e algumas capitais do Nordeste como alvo”, avalia Rogério, da Marmara.

“A descentralização dos condomínios logístico pelo país é uma novidade que tende a crescer em função do alto custo de terrenos na região Sudeste. O Nordeste, por exemplo, está se destacando nesse segmento”, completa Abdalla, da OMA.

Já a Fulwood segue com foco investindo no Sul e Sudeste, mas sempre atenta a novas oportunidades, enquanto a GLP concentra seus esforços no desenvolvimento de projetos em áreas estrategicamente situadas nos principais mercados logísticos do país, próximas às rodovias de maior relevância e com acesso facilitado aos principais centros consumidores e polos de escoamento de mercadorias. “Nossos principais empreendimentos estão localizados em um raio de até 30 km da cidade de São Paulo e na região metropolitana do Rio de Janeiro”, finaliza Gavazza.

Participantes

Binswanger Brazil – Em setembro de 2023, a Binswanger Brazil e a SDS Properties uniram forças, o que representou um marco significativo para o setor imobiliário de galpões industriais e logísticos. A decisão permite à empresa oferecer os seguintes serviços: transação & assessoria; avaliação & consultoria; gerenciamento de projetos e obras; regularização documental, legalização e georreferenciamento; pesquisa & inteligência de mercado.

Bresco – Considerada a maior desenvolvedora e gestora brasileira de empreendimentos logísticos de alto padrão e referência em soluções flexíveis e sustentáveis. 

Colliers – Considerada líder em serviços profissionais diversificados e gestão de investimentos. Maximiza o potencial de propriedades e ativos tangíveis para acelerar o sucesso de seus clientes, investidores e pessoal.

DHL Supply Chain – Uma das divisões da DHL Group, é especializada no transporte, armazenagem e distribuição. Vem crescendo fortemente em desenvolvimento de soluções de Real Estate no mundo inteiro.

Fulwood Galpões e Condomínios Logísticos – Uma das principais empresas do setor de condomínios logísticos-industriais do Brasil. Atua na incorporação, locação e administração/gestão de galpões logísticos-industriais, com foco na realização de condomínios Triple-A.

GLP – Considerada líder global desenvolvedora e operadora de galpões logísticos, Data Centers, energia renovável e tecnologias relacionadas.

Marmara – Oferece todos os serviços para o mercado imobiliário corporativo. Trabalha com vendas, aquisições, locações, estruturação de negócios, Built to suit e Sale and Leaseback, gerenciamento de portfólio, desenvolvimento e avaliações.

MBigucci – Construtora e incorporadora de imóveis logísticos, residenciais e comerciais no ABC paulista, Região Metropolitana e Litoral Sul de São Paulo.

OMA – Atua na administração condominial, venda, locação e administração de imóveis. Conta com 10 milhões de metros quadrados administrados, 160 mil condôminos, 2 mil ofertas de imóveis (entre venda e locação) e 500 condomínios administrados.

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