Condomínios logísticos: flexibilidade de expansão e compartilhamento de custos para operadores

É muito comum observar no Brasil a carência de imóveis com boa localização. Isso ocorre, em parte, devido ao fato de muitos projetos já estarem comprometidos com um inquilino – o operador logístico – quando ainda estão em estágio de construção, pois meses antes a negociação de tal espaço foi concluída.

Os prestadores de serviços logísticos, ao absorverem as atividades terceirizadas por empresas nos vários segmentos de mercado, tais como medicamentos e equipamentos médicos, alta tecnologia, automotivo, máquinas de precisão, telecomunicações, grandes redes varejistas, entre outros, tendem também a avaliar a possibilidade de minimizar os riscos de investimentos em ativos físicos, como acontece com armazéns, equipamentos de movimentação de carga e frota.

É nesse contexto, especificamente com relação à atividade de armazenagem, que tem índice de terceirização elevado – perto dos 70% no Brasil –, que os condomínios logísticos surgem
como uma alternativa saudável, tanto para os operadores logísticos globais como para as empresas de transporte nacionais. Tais empresas necessitam utilizar instalações desse tipo para armazenagem de produtos, diminuição dos riscos associados aos investimentos em ativos físicos dedicados ou como uma alternativa ao processo de aumento da eficiência em gerenciamento de risco.
 
Hoje, os operadores logísticos já constituem a maior fatia percentual dos locatários de condomínios logísticos no Brasil, ocupando quase metade das áreas dos empreendimentos existentes no País. Paralelamente a esse fato, o crescente interesse das empresas brasileiras em novos postos de armazenagem fez aumentar, nos últimos anos, os investimentos nesse tipo de estabelecimento, constituído por conjuntos de galpões dedicados a atividades logísticas ou de manufatura leve. Os condomínios oferecem ainda uma infraestrutura de suporte, que é compartilhada pelas diversas empresas instaladas neles, como, por exemplo, serviços de segurança patrimonial, limpeza, manutenção predial, jardinagem e portaria, entre outros.
 
Além do compartilhamento de custos com outros inquilinos dentro de um mesmo complexo, os condomínios logísticos permitem a flexibilidade de expansão sem mudança de endereço, outro fato que vem preocupando empresas detentoras de estoque de alto valor agregado no Brasil.
 
Para muitas empresas, esses custos operacionais rateados funcionam como grande fator viabilizador de rentabilidade e sustentabilidade para suas operações e negócios. E o crescimento dos condomínios logísticos acaba provocando, ainda que indiretamente, uma atitude nas empresas menos proativas e uma necessidade de redesenho de suas malhas de distribuição, forçando assim a criação de modelos mais eficientes e modernos.

Somada à questão dos custos, a constante chegada de empresas logísticas estrangeiras no Brasil também fomenta o interesse de empreendedores pelo lançamento de condomínios logísticos novos. E, nem mesmo o modesto crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro está sendo capaz de reduzir o ritmo da procura por novos condomínios logísticos, pois o aumento percentual de gastos das empresas brasileiras com armazenagem, em relação ao custo logístico total, já se mostra uma tendência nos últimos anos e não apenas um fator pontual e isolado.

Novos modelos de distribuição, que visam atender clientes com níveis de serviços mais exigentes, também forçam a criação de armazéns próximos às áreas de consumo. Isso gera, consequentemente, menor lead time de entrega, aumento da frequência de visitas de reabastecimento e estoques mais enxutos. Essa rede de armazéns menores, conhecida nos Estados Unidos como Forward Stocking Locations, pode vir a operar muito bem quando apropriadamente sincronizada com os grandes centros de distribuição, muitas vezes na função de um fulfillment center (centro de atendimento) e localizado dentro de um condomínio logístico.
 
Outro ponto importante é o fato de que as empresas brasileiras gastam, proporcionalmente, mais com transporte do que as americanas, já que a multimodalidade presente nos EUA e na Europa é facilitada por malhas fluviais e ferroviárias eficientes, e, no Brasil, restringem-se basicamente ao modal rodoviário. Quando somado a esse cenário, surgem novas regras que devem ser cumpridas, como a recente lei do motorista, as crescentes limitações de acesso de caminhões em locais e horários antes possíveis numa cidade com uma malha viária subdimensionada e de baixa qualidade. Como consequência, a confiabilidade do sistema de transporte acaba baixando, o que gera a necessidade de novos locais para armazenagem e força o aumento do nível de estoque.

Em um condomínio logístico, os armazéns podem ser construídos como módulos individuais dentro de um mesmo padrão de qualidade ou podem ter um modelo de construção customizado, específicos para atender a uma demanda (estes últimos são chamados de built- to-suit).

No processo de avaliação de investimento para contrato de aluguel dentro de um condomínio logístico, recomenda-se prestar atenção em quatro indicadores básicos:

1.    inventário no local desejado (m²): oferta de área em condomínios logísticos na localidade planejada;
2.    taxa de disponibilidade (%): razão entre a área disponível e não alugada e a área total de armazéns existente na localidade planejada;
3.    absorção líquida (m²): total de área locada em determinado período;
4.    preço (R$/m²/mês): valores médios de aluguel pagos pelas empresas que estão locando na área de interesse.
 
O recente aumento nas taxas de disponibilidade não alterou os preços médios nacionais pedidos para locação dentro dos condomínios. Os preços de aluguel em condomínios logísticos apresentaram tendência de alta nos últimos anos. Na região Sudeste, por exemplo, a média de preço flutua em torno de R$ 20,50 m²/mês; no Sul, os preços giram na faixa de R$ 18,50 m²/mês; no Centro-Oeste, a média é de R$ 17,00 m²/mês e as regiões Norte e Nordeste sustentam valores médios de R$ 20,00 m²/mês e R$ 16,00 m²/mês, respectivamente.

Rio de Janeiro e São Paulo concentram a maior parte dos lançamentos de condomínios logísticos, seguidos por Pernambuco, devido às políticas de incentivos fiscais adotadas com sucesso em um passado recente. Os valores pagos em São Paulo equiparam-se ao preço por m2 dos condomínios logísticos nas regiões mais caras do mundo, como Japão, Inglaterra, Dubai e Cingapura.

Os operadores logísticos nacionais e as transportadoras locais vêm optando por contratos de aluguel em condomínios logísticos com menor tempo de duração, que variam de 3 a 5 anos. Já os operadores logísticos globais buscam contratos que variam de 5 a 10 anos, pois possuem planejamento de longo prazo e cuidadosos projetos de desenho de malha, que já fazem parte de sua filosofia de trabalho.
 
Apesar dos custos, a maioria dos operadores logísticos, tanto nacionais quanto globais, acredita que o mercado de condomínios logísticos ainda está em crescimento no Brasil e podemos notar um interesse crescente por esses tipos de estabelecimentos no nosso País, já que a terceirização se tornou uma tendência e uma necessidade para as empresas.

Alex Cecolim – Diretor-executivo de Logística da Divisão América Latina e Caribe da FedEx Express. Bibliografia: Base de dados do ILOS.