Os desafios da expansão Last Mile no Brasil

Por Jéssica Mesquita e Clarisse Etcheverry

Last Mile, em tradução simples significa a Última Milha, o último trecho para se concluir algo. Este termo pode ser aplicado para diversos temas, mas no caso da logística, é o último processo que será realizado para concluir a entrega de uma encomenda.

O custo do Last Mile, pode variar entre 28% e 53% do custo total da cadeia de suprimentos, ou seja, é uma etapa de extrema importância para a logística. A otimização dos custos e a melhor eficiência nesta etapa vai impactar nos resultados das entregas de uma empresa, interferindo diretamente no atendimento aos clientes e no crescimento da empresa.

Inegavelmente, a demanda por imóveis com característica de armazenagem para operações Last Mile cresceu substancialmente nos últimos 2 anos, levando a empresas questionarem constantemente seus modelos de expansão e especificidades de imóveis para atender a esta atividade, reconhecendo a diferença e os desafios que estes imóveis oferecem frente a tradicional locação de galpões.

A EREA, através do seu grupo de expansão em Last Mile, tem apreendido junto com a indústria, desenvolvendo processos de expansão específicos para o setor e criando base de dados para atender o mercado com a velocidade necessária para o sucesso das operações dos nossos clientes em nível nacional.

Estar bem localizado é um fator essencial para o sucesso do Last Mile. Para determinar o melhor local de implantação de uma operação Last Mile, o ideal é estudar a densidade demográfica das regiões para que seja instalada estrategicamente onde há o maior público consumidor. Desta forma, usualmente os imóveis Last Mile se localizam em em regiões onde o custo do terreno por m² é mais caro, pois são áreas urbanas, com vocações imobiliárias mais amplas e zoneamentos muitas vezes favoráveis a incorporação imobiliária. Desta forma, na sua maioria os imóveis para Last Mile possuem altos valores de locação e características físicas obsoletas, que requerem uma série de reformas e adaptações para atender plenamente o seu novo uso.

Entretanto, apesar dos valores de locação de operações Last Mile apresentarem valores elevados de locação em R$/m², não é apenas o custo de aluguel que deve ser levado em consideração, a melhora da malha de distribuição através de imóveis Last Mile tem como objetivo reduzir o tempo da entrega de produtos, melhorando a experiência do cliente que poderá ser convergida inclusive em vantagem competitiva na hora que o cliente estiver pesquisando um mesmo produto entre diferentes vendedores, podendo em alguns casos até chegar a pagar um pouco mais caro para ter o produto mais rápido. O custo médio de locação de um galpão Last Mile localizado no município de São Paulo, no eixo das marginais com fácil acesso às rodovias e grandes centros da cidade, pode variar entre 15% e 28% a mais se comparado com galpão logístico localizado da região metropolitana de São Paulo.

Um desafio adicional na localização mais centralizada dos imóveis de Last Mile se dá em razão do Plano Diretor de cada município. Em termos gerais a tendência das diretrizes do zoneamento sugere que regiões mais centrais sejam compreendidas com habitação, comércio, áreas institucionais e serviços básicos, sendo que as atividades relacionadas à logística e transporte tendem a ser afastadas dos centros. Por este motivo que a pesquisa detalhada e o bom entendimento do zoneamento dos municípios é crucial nas busca por imóveis para Last Mile, com este cuidado a agilidade na expansão poderá ser mais eficaz.

Nos grandes centros do Brasil, o acesso à informação de zoneamentos e uso e ocupação do solo por muitas vezes é facilitado através de mapas de consulta on-line e sistemas interativos, entretanto muitos municípios ainda não possuem ferramentas de dados do Plano Diretor e Zoneamento com acesso online. Por isso é muito importante conhecer a região, visitar prefeituras, avaliar diretamente com os técnicos das prefeituras as exigências adicionais causadas pelo enquadramento da operação pretendida no imóvel. O time de Expansão Last Mile da EREA já se deparou com situações onde o imóvel poderia ser enquadrado na operação pretendida apesar do uso não estar claro no Zoneamento e também com situações onde não foi possível viabilizar a operação, apesar do imóvel tecnicamente atender perfeitamente as necessidades operacionais.

Para instalar uma operação, além da pesquisa pelo uso permitido do zoneamento de um imóvel, é importante a análise da documentação básica: matrícula, IPTU, habite-se, planta aprovada e AVCB. Principalmente quando o imóvel possui mais de 15 anos, a chance de nos depararmos com documentação irregular é muito grande. A questão da titularidade, por exemplo, é um grande desafio, muitas vezes os proprietários protelam para fazer o registro do imóvel e a averbação da construção na matrícula visto que o custo pode ser expressivo.

Além disso, em função do porte dos imóveis, geralmente menores do que 3.000 m², dois outros pontos muitas vezes trazem desafios adicionais, o perfil dos proprietários e o padrão construtivo do imóvel. Quando uma empresa necessita realizar a locação de um galpão de alto padrão para um centro de distribuição, na maioria das vezes terá como proprietário do imóvel um investidor imobiliário profissional, habituado a lidar com grandes empresas. No caso de imóveis Last Mile, há um grande número de proprietários pessoa física, herdeiros ou empresas que não possuem o Real Estate com sua atividade principal, o que dificulta a negociação e implantação de processos e mecanismos contratuais necessários para atender plenamente as necessidades da Locatária. Em muitos casos a equipe da EREA se deparou com situações onde os proprietários não possuem interesse em investir no imóvel e fazer adequações, são inflexíveis em pontos de negociação para regularização das edificações, não reconhecem ou aceitam mecanismos contratuais padrões, possuem apego emocional ao imóvel, entre outros aspectos que podem restringir a locação, independentemente do preço acordado.

Como mencionado, nas locações Last Mile, um desafio recorrente é a discussão dos tenant improvements, seja pela indisponibilidade de recursos do proprietário ou pela falta de experiência, prática ou interesse na contratação e gerenciamento de construtoras ou empresas para realizar as adaptações necessárias. Para superar este impasse, a EREA se apoia na criação de uma boa relação entre inquilino e proprietário, trazendo para a mesa a ajuda necessária aos proprietários para a definição de projetos de adaptação, orientações técnicas para facilitar o entendimento do escopo do cliente, discussões de valores de obras, até que seja possível chegar em uma negociação equilibrada entre as partes e realizar a operação mitigando os riscos de custo e prazo dos seus clientes.

Por fim, acreditamos que as locações para ativos Last Mile, como resultados da expansão da malha de distribuição das empresas logísticas e do setor de e-commerce ainda se desenvolverá muito e rapidamente, sendo que estas expansões devem ser tratadas de forma organizada, processual, sistêmica, com monitoramento de riscos de custos e prazos, assim como qualquer operação de expansão imobiliária, independentemente dos imóveis não serem de grande porte.